Смотри под ноги внимательно. Каждый сантиметр земли - почти золото

Два поистине знаковых события случились в городе: правительство столицы утвердило Земельный кадастр, а Московская городская дума приняла Закон о землепользовании и застройке в Москве, Благодаря этому сегодня, по словам первого заместителя мэра Олега Толкачева, "имеются все законные основания для работы с земельными ресурсами в городе".

На вопросы нашего корреспондента Светланы Сергеевой отвечает руководитель Москомзема Виктор Дамуричев

- Виктор Назарович, правительство Москвы утвердило кадастровую стоимость каждого участка столичной земли. Это событие не обошло вниманием ни одно издание. Почему?

- Да. Одним из основных вопросов в системе повышения эффективности управления городскими земельными ресурсами является государственная кадастровая оценка земель города Москвы. Удельные показатели стоимости земли - это не окончательная цена, это базовые значения, показывающие отличие в стоимости земли в различных кадастровых кварталах. При создании государственного земельного кадастра вся территория Москвы была разбита на 1516 кадастровых кварталов.

Другими словами, удельные показатели кадастровой стоимости являются базой для дальнейшего расчета ставок земельного налога, налога на вмененный доход. Они также могут быть использованы при расчете арендной платы и определении стоимости прав аренды.

- Какие особенности действующей нормативной базы оказали заметное влияние на полученные результаты?

Во-первых, методика проведения государственной кадастровой оценки утверждена Росземкадастром и является единой на всей территории России. Это было сделано для сопоставимости результатов в масштабах страны в целом, так как методики проведения оценки влияют на состав, конфигурацию полученных результатов. Недостаток этого подхода в том, что в отношении крупных мегаполисов некоторые части проводимой оценки не совсем актуальны, например, определение стоимости городских земель по такому функциональному назначению, как земли сельскохозяйственного использования.

Во-вторых, оценка производилась не по каждому земельному участку, а в границах самой мелкой кадастровой единицы, предусмотренной правилами кадастрового деления в Российской Федерации, - кадастрового квартала.

В-третьих, оценка проводилась по 14 видам функционального использования земельных участков. Эти виды утверждены на федеральном уровне.

Но мировой опыт показывает, что в крупных городах выделяются 3 - 4 таких вида. В дальнейшем мы предполагаем сформулировать предложения по сокращению видов функционального использования, применяемых для городских земель, а также приблизить этот перечень к терминам градостроительного зонирования, увязать с видами разрешенного использования городских земель.

Информация, использованная для получения удельных показателей кадастровой стоимости, черпалась из статистики Московского земельного комитета за последние 6 лет по сложившимся ценам продажи прав аренды земельных участков. Также были использованы данные департаментов имущества, муниципального жилья, потребительского рынка и услуг, Москомархитектуры, данные, публикуемые в специализированных изданиях в отношении сделок, затрагивающих недвижимость. Немалое значение придавалось экспертным оценкам представителей префектур административных округов.

Фактически проведенные работы явились полноценным научным исследованием, в результате которого получены подробные данные, характеризующие стоимость городских земель. По нашему мнению, эти результаты являются интеллектуальной собственностью города, и мы предполагаем их соответствующую защиту и публикацию.

Мы предлагаем возможные пути использования полученных результатов, которые затем могли бы быть конкретизированы в методике их применения.

Развитие существующей системы земельных платежей предполагает, что расчет конкретных ставок земельного налога, арендной платы, стоимости выкупа прав аренды в отношении сформированных земельных участков будет производиться по имеющимся формулам, методикам с непосредственным использованием удельных показателей кадастровой стоимости.

- А можно подробнее рассказать о некоторых особенностях полученных данных?

- Вы, наверное, знаете, что в центре и вдоль магистралей земельные участки дороже, чем в удаленных периферийных районах города. Например, на Ленинском, Кутузовском, Ленинградском проспектах. Четко прослеживаются более высокие удельные показатели кадастровой стоимости в направлении с Северо-Востока на Юго-Запад. Это полностью соответствует сложившимся представлениям о престиже того или иного района города. Удельная кадастровая стоимость земель в прилегающих к магистралям кадастровых кварталах выше, чем в кварталах, отстоящих от них на большое расстояние. Удельная кадастровая стоимость выше также в тех кадастровых кварталах, где расположены станции метро и другие крупные транспортные узлы.

Что касается кадастровых кварталов, границы которых совпадают с границами зон природного комплекса, то здесь дело в следующем. В ходе работы и анализа полученных результатов мы столкнулись с проблемой взаимосвязи кадастровой оценки и градостроительного зонирования. В силу методики проводимой оценки, утвержденной федеральными органами, мы должны были оценивать по 14 функциональным значениям всю территорию города без изъятий. Очевидно, что в особо охраняемых природных зонах отдельные функциональные назначения ни при каких обстоятельствах не могут существовать, поскольку они относятся к категории земель с существенно ограниченным рыночным оборотом, а в некоторых случаях они из него вообще исключены.

Мы сравнили полученное распределение удельных кадастровых стоимостей с действующим распределением стоимости прав на заключение договоров аренды на 49 лет. И пришли к трем основным выводам. Во-первых, распределение стало более адекватно отражать изменения относительной стоимости земель, которые произошли за последние годы. Это стало возможным потому, что оценка проводилась не по 100 территориально-экономическим зонам, а по 1516 кадастровым кварталам.

Во-вторых, распределение стало в целом более однородным при движении от центра к окраинам. Результатом этого будет более высокий относительный рост земельных платежей по сравнению с действующим уровнем в случае перехода к исчислению ставок земельного налога в процентах от удельной кадастровой стоимости.

В-третьих, дальнейшая детализация удельных стоимостей возможна при переходе к еще более низкому уровню деления: от кадастрового квартала к земельному участку.

- То есть вы скорректировали существующие методики?

- Мы предлагаем использовать специальные корректирующие коэффициенты для земель, расположенных в непосредственной близости к основным городским магистралям, станциям метрополитена, а также особо охраняемым землям природного комплекса.

Хочу подчеркнуть, что полученные результаты кадастровой оценки явятся базовыми и дадут возможность более дифференцированного расчета ставок земельного налога, арендной платы и стоимости выкупа прав аренды. При этом корректирующие коэффициенты, которые мы предлагаем разработать в рамках методики применения результатов кадастровой оценки, позволят учитывать детальные факторы в отношении отдельного земельного участка.

Что касается правовой основы использования удельных показателей кадастровой стоимости земли, то, к сожалению, до настоящего времени на федеральном уровне нет нормативной базы, которая бы позволила в полной мере применить полученные результаты.

В соответствии с действующим законодательством нормативная цена земли используется только в двух конкретных случаях: при исчислении налога на наследование и дарение, а также при оценке залога недвижимости (ипотеке).

На заседании правительства Российской Федерации 27 февраля был рассмотрен проект главы Налогового кодекса "Земельный налог", принятие которой позволит применить полученные результаты на практике. В частности, проектом предусмотрена максимальная ставка земельного налога в размере 1, 5% от кадастровой стоимости.

В рамках подготовки к такому повороту событий мы провели предварительные расчеты, однако хочу сразу сказать, что мы не собираемся бездумно увеличивать земельные платежи, но приведение в соответствие существующих ставок с результатами проведенной кадастровой оценки даст определенный прирост.

- Надо понимать, что прирост немалый?

- Если исходить из ставки земельного налога в размере 1 % от удельной кадастровой стоимости и сохранения превышения арендной платы над земельным налогом в 2 раза, то начисления вырастут по сравнению с 2003 годом:

по земельному налогу -в 1, 4 раза до 1, 4 млрд. руб.;

по арендной плате -в 1, 8 раза до 16, 4 млрд. руб., а при сохранении действующих льгот - в 1, 4 раза до 13 млрд. руб.

В целом же структура поступлений земельных платежей по видам функционального использования земельных участков не претерпела серьезных (в разы) изменений.

Более точные расчеты могут быть представлены только после принятия соответствующих федеральных законов. Если они будут приняты в ходе весенней сессии Государственной думы, то мы сможем доложить правительству Москвы конкретные предложения по использованию полученных результатов в 3 квартале сего года.

***

Точка зрения

Кадастровая оценка земли дает "новые возможности в планировании города" и "новые возможности более грамотно и справедливо сотрудничать со всеми землепользователями", сказал вице-мэр Москвы Валерий ШАНЦЕВ.

Сами же методы кадастровой оценки он назвал "импозантными". "Никто не собирается сажать картошку на территории Кремля, но благодаря таким подробным, детальным методом функционального деления земли мы имеем полное представление о каждом земельном участке города", - считает Шанцев.

"Увеличение земельных сборов - не самоцель московского правительства", - подчеркнул вице-мэр.

***

ДЛЯ ТЕХ, КТО НЕ ПОНЯЛ

Территории природного комплекса ни в коем случае не будут использоваться под строительство.

Никому и в голову не придет сеять картофель или клубнику в Центральном округе, еще и потому, что они будут опасны для здоровья. Но если вдруг на территории Лосиного острова кто-то нанес ущерб земле, например, разлил масло или еще что-то том произошло, то нужно знать, в каких размерах предъявлять иск.

***

ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ

- Как продвигается процедура разграничения собственности на землю между Москвой и РФ?

- 17 апреля мэром Москвы и министром имущественных отношений было подписано совместное распоряжение о ведении работ по разграничению и единому землепользованию в городе Москве. Создана согласительная комиссия.

- Где земля дороже - в Москве или других крупных мегаполисах?

- Наши цены отстают на порядок по всем без исключения направлениям. Мы получаем с промышленных предприятий среднюю арендную плату 284 тыс. рублей (не долларв) за гектар. И все равно это вызывает определенное непонимание и нарекание. У нос своя плойка с учетом возможности экономики страны, города, наших предприятий и арендаторов.

***

МОСКВИЧАМ ОТВЕЧАЕТ ОЛЕГ ТОЛКАЧЕВ

ХОТИТЕ КУПИТЬ СВОЙ ДВОР?

Иван КУНИЦЫН, член кондоминиума:

- Имеют ли право жильцы дома, которым управляет кондоминиум, получить землю в собственность?

О. Т.: Да, теперь, после принятия Закона о землепользовании и застройке в городе, члены кондоминиума имеют право на получение земли в собственность. Причем бесплатно

ЧЬЯ ВЗЛЕТНАЯ ПОЛОСА?

Алексей РУГШИН, стюард:

- Мы слышали, что "Аэрофлот" договорился об аренде земли под строящийся терминал "Шереметьево-3" с администрацией Химкинского района. Но разве это не московская земля?

О. Т.: Эта территория по Земельному кадастру отнесена к Москве. Точка в спорах вокруг этого участка может быть поставлена, когда два законодательных органа - Москвы и области - примут документ об уточнении границ между этими субъектами РФ. Хотя в смысле налогов большую значимость представляет принадлежность не столько территории, сколько самого предприятия Международный аэропорт "Шереметьево" зарегистрирован в Северном административном округе Москвы

НЕ ОБМАНЫВАЙТЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ!

Анна ВЯЗЕМСКАЯ, киоскер:

- Прочитала в "Вечерней Москве" о том. что Мингосимущество РФ разрешило продажу типографии на Хорошевском шоссе, а московское правительство эту сделку не одобрило. Но разве нельзя написать такой закон, в котором не было бы лазеек для чьих-то неправомочных действий?

О. Т.: Для того и приняли Закон о землеустройстве и градостроительстве в Москве. Но деятели из федерального правительства санкционировали продажу, не дожидаясь его утверждения Вот только зарегистрировать сделку будет трудновато. По сути, это обман покупателя: который надеется на этой земле производить товары, строить, но разрешения от города ни на что не получит. Те, кто пытается сейчас подешевле скупить участки под предприятиями, в конце концов прогадают. Такая поспешность напоминает чубайсовскую приватизацию - ее тоже придется потом долго расхлебывать.