ПРАВДА О ПРАВЕ НА ЗЕМЛЮ

Для защиты собственности от произвола крестьянам нужна судебная защита

"Крестьянские ведомости" впервые публикуют официальную справку о случаях массового нарушения прав и интересов собственников земельных участков, в том числе находящихся в общей собственности граждан. Справка составлена по материалам Ассоциации аграрных реформаторских организации (АГРО).

КАК НАРУШАЮТСЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Массовые нарушения прав и законных интересов собственников земельных участков (в том числе участков, находящихся в общей собственности граждан) в различных регионах Российской Федерации вызваны разными причинами и обстоятельствами. Основные нарушения сводятся к следующему:

1. Нарушения, связанные с отсутствием кадастровых карт земельных участков, а также с возложением затрат, связанных с приватизацией земельных участков и их кадастровым учетом, на граждан;

2. Нарушения, связанные с неправильным оформлением прав на земельные участки граждан и организаций, договоров аренды земельных участков (земельных долей), а также с неисполнением условий таких договоров;

3. Нарушения, связанные с регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними;

4. Нарушения, связанные с изъятием земельных участков;

5. Нарушения, связанные с неисполнением ранее принятых нормативных правовых актов о приватизации земли (Указов Президентов РФ, Земельного кодекса РФ) или их неправильным применением (толкованием) на местах;

6. Нарушение законодательства при совершении сделок с земельными участками или земельными долями.

ПРЕДЛАГАЕМ ДЕТАЛЬНЫЙ РАЗБОР ПЕРЕЧИСЛЕННЫХ НАРУШЕНИЙ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ

1. Нарушения, связанные с отсутствием кадастровых карт земельных участков, а также с возложением затрат, связанных с приватизацией земельных участков и их кадастровым учетом, на граждан.

В Смоленской, Нижегородской областях и во многих других регионах в сельскохозяйственных организациях отсутствуют кадастровые карты участков (массивов), находящихся в долевой собственности. Юридически это означает, что данный земельный участок как объект недвижимости не существует (не прошел государственный кадастровый учет). Следовательно, с этим участком нельзя совершать никаких сделок, в том числе заключать договор аренды. Из такого земельного участка собственники также не могут выделить земельную долю в натуре.

В соответствии сост. 17 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обязанность обеспечить определение на местности границ находящегося в общей долевой собственности земельного участка, в соответствии с требованиями землеустройства, возложена на собственников земельных долей. При этом не указано, за чей счет должны осуществляться указанные действия.

Согласно Указу Президента от 7 марта 1996 г. N 337, финансирование землеустроительных работ, связанных с реализацией прав граждан на земельные участки, было поручено обеспечить Правительству РФ и органам исполнительной власти субъектов РФ. Какие землеустроительные работы имеются в виду, Указ не определял.

В соответствии сост. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Однако заинтересованные лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Изготовление документов о межевании осуществляется по договору с заявителями проектно-изыскательскими организациями Росземкадастра, а также гражданами и юридическими лицами, получившими в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ. Стоимость этих работ очень велика и зачастую превышает стоимость самого земельного участка. Отсутствие средств на оплату указанных работ является препятствием для реализации гражданами их прав по распоряжению земельными участками (и земельными долями).

В Нижегородской области встречаются случаи понуждения сельскохозяйственными организациями (СХО) граждан, имеющих земельные доли, к заключению сделок купли-продажи земельных долей под предлогом высокой стоимости оформления прав на земельные участки. Граждан убеждают в том, что если они не заключат сделки с этими организациями, то в дальнейшем будут вынуждены за свой счет оформлять земельные участки, а в случае заключения сделок эти СХО возьмут расходы по оформлению на себя. Это влечет за собой утрату прав граждан на земельные участки и переход этих прав к организациям.

Для устранения указанных нарушений необходимо внести соответствующие изменения в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", возложив в нем все расходы по оформлению прав на земельные участки, переданные в процессе реформы в долевую собственность граждан, на федеральный бюджет и (или) бюджеты субъектов РФ.

2. Нарушения, связанные с неправильным оформлением прав на земельные участки граждан и организаций, договоров аренды земельных участков (земельных долей), а также с неисполнением условий таких договоров.

- Регистрация права собственности на землю юридического лица при наличии на руках граждан свидетельств на земельные доли.

При приватизации сельскохозяйственных угодий земельные массивы были переданы в общую собственность граждан (ст. 9 ЗК РСФСР, ст. 5 Закона о земельной реформе, п.6 Указа Президента РФ N 323). Однако затем по решению общих собраний, а в некоторых случаях - даже по решению собраний уполномоченных принимались решения о внесении земельной доли в паевой фонд или уставный капитал, зачастую даже без разъяснения гражданам последствий такой передачи. Это нарушает права собственников земельных долей по свободному распоряжению имуществом, находящимся в частной собственности.

Кроме того, при внесении земельной доли в уставный (паевой) капитал ее оценка не проводилась, паевой взнос или доля участия на сумму оценки земли не увеличивалась, не подписывались акты по передаче земельных долей, не увеличивался уставный капитал (паевой фонд) на сумму стоимости земли. Таким образом, фактически сделка по внесению в уставный капитал (паевой фонд) не была совершена, однако в ряде случаев, несмотря на это, были выданы свидетельства о праве собственности юридическому лицу.

Вместе с этим впоследствии в соответствии с Указом Президента РФ N 337 гражданам были выданы свидетельства на право собственности на земельные доли.

В результате оказалось, что один объект одновременно находится и в собственности юридического лица, и в общей собственности граждан. Это создает неопределенность в реализации прав на данный земельный участок, хотя это довольно широко распространено во многих регионах РФ.

Для устранения нарушений необходимо провести в таких сельскохозяйственных организациях собрания участников, разъяснить гражданам их права по распоряжению земельными долями (в том числе право на внесение доли в уставный капитал и последствия такого внесения) в соответствии со ст. 12. При подтверждении гражданами (всеми или частью граждан) внесения земельной доли в уставный капитал, права сельскохозяйственной организации на такие земельные участки должны быть надлежащим образом оформлены. Эти земельные участки должны быть отграничены в натуре от земель, оставшихся в общей собственности граждан. По поводу последних должны быть заключены договоры аренды или другие договоры, предусмотренные действующим законодательством, с собственниками.

В случаях, когда юридическое лицо считает земельные участки своей собственностью и отказывает гражданам в вынесении этого вопроса на общее собрание, граждане, считающие, что они совершили сделку по внесению своей доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации под влиянием обмана или заблуждения, вправе оспаривать эту сделку в судебном порядке.

- Неправильное оформление или несоблюдение условий договоров аренды земельных долей.

В Смоленской области имеют место случаи, когда договор от имени собственников земельных долей заключается не правомочным лицом (без доверенности) - АОЗТ "Мишино".

Гражданам часто не выплачивается (или выплачивается не регулярно, или не всем категориям граждан) арендная плата по заключенному договору аренды земельных долей (Смоленская область). Так, в договорах аренды земельных долей в ряде хозяйств указан размер арендной платы, однако порядок и условия ее внесения не предусматриваются. Услуги (вспашка огородов, предоставление транспорта и т. д.) собственникам земельных долей оказываются сельскохозяйственными организациями только в случае предъявления собственниками соответствующего требования. Часто не выплачивается арендная плата лицам, не работающим или не проживающим на территории сельскохозяйственной организации.

Для устранения указанных нарушений необходимо привести договоры аренды земельных долей в соответствие с требованиями ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", четко оговорив в договоре все необходимые условия и ответственность за их невыполнение.

При нарушении условий договоров со стороны арендатора (невыплата арендной платы) граждане вправе обратиться в суд с требованиями о ее взыскании, а также о расторжении договоров в связи с невыполнением арендатором условий договора.

3. Нарушения, связанные с регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними.

В Воронежской области (Каширский, Ново-Усманский и Каменский районы) при регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в общей собственности граждан, регистратор филиала учреждения юстиции требует уплаты регистрационного сбора в размере, пропорциональном количеству собственников земельных долей, изъявивших желание на передачу в аренду участка.

Однако собственники земельных долей заключают один договор аренды земельного участка, находящегося в их общей собственности, а не много договоров (по количеству собственников земельных долей). В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка. Соответственно, регистрационный сбор должен взиматься в размере, установленном субъектом РФ для данного вида сделок, но не более 300 руб. с физического лица, выступающего от имени всех арендодателей, или 5000 руб. с юридического лица (в зависимости от того, какая из сторон договора обращается с заявлением о государственной регистрации договора аренды).

Для устранения таких нарушений следует обжаловать в суде незаконные действия должностного лица по взиманию платы в размере, не предусмотренном законодательством.

Для внесения большей определенности в регулирование этих отношений и предотвращения подобных нарушений в будущем было бы целесообразно внести соответствующее уточнение в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Нарушения, связанные с изъятием земельных участков.

В Смоленской и Орловской областях изъятие земли для строительства газопроводов, линий электропередач, дорог и т.д. осуществляется с нарушением действующего порядка изъятия и выкупа земель. Изъятие осуществляется без согласия собственников земли. Земля у собственников не выкупается.

В Каменском районе Воронежской области (СХА "Сончино") муниципальное образование требует от хозяйства - арендатора земель, находящихся в общей собственности граждан, предоставления из состава арендуемых земель 10 га для организации кладбища в обмен на участок той же площади из районного фонда перераспределения. При этом согласие собственников на изъятие или обмен участков также не получено.

Для устранения подобного рода нарушений собственники земельных участков должны обратиться в суд с жалобами на неправомерные действия органов государственной власти (органов местного самоуправления), нарушающие права граждан, и требовать возмещения им убытков.

Для разрешения подобных конфликтов возможен компромиссный вариант: земельные участки у собственников не изымаются, но на земли, занятые газопроводами, ЛЭП и т.п. должны быть установлены и зарегистрированы публичные сервитуты в порядке, определенном действующим законодательством.

5. Нарушения, связанные с неисполнением ранее принятых нормативных правовых актов о приватизации земли (Указов Президентов РФ, Земельного кодекса РФ) или их неправильным применением (толкованием) на местах.

- Оформление земельных участков при приватизации в общую совместную собственность граждан.

При проведении земельной реформы в ходе приватизации земли трудовыми коллективами сельскохозяйственных организаций принимались решения о передаче земли в совместную собственность (в частности, в Нижегородской области). В постановлениях глав администраций при передаче земли указывалось, что земля передается в совместную собственность, но тут же определялась норма бесплатной передачи земли гражданам и указывались их доли в общей собственность. Районные земельные комитеты при выдаче свидетельств на право собственности на землю гражданам также указывали в них, что земля передана в совместную собственность и указывали долю граждан. Это не соответствовало ст. 8 ЗК РСФСР 1991 г. и самой сути совместной собственности как собственности без определения долей, но имело место на практике.

В результате сегодня учреждения юстиции отказываются регистрировать право общей собственности, поскольку из текста документов невозможно определить, на каком праве общей собственности, долевой или совместной, земля передана гражданам. Это влечет за собой массовые нарушения прав граждан в тех хозяйствах, где выданы документы о совместной собственности.

Для устранения нарушений в указанных случаях гражданам необходимо обращаться в суд с иском о признании за ними права долевой собственности на земельные участки, полученные ими в результате приватизации.

Можно предложить и более общее решение: принять дополнение к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о том, что общую совместную собственность граждан в сельскохозяйственных организациях следует считать общей долевой собственностью;

при этом размер доли определяется исходя из размера средней расчетной доли, сложившейся в данном административном районе при приватизации земли (что соответствует ст. 8 ЗК РСФСР 1991 г.).

- Неоформление прав граждан на земельные участки (земельные доли).

В Смоленской области в СПК "Радищево" Гагаринского района до 1 апреля 2003 г. списки лиц, имеющих право на получение земельной доли, не составлялись. В ряде хозяйств Нижегородской области также не были до 30 октября 2001 г. (дата введения в действие ЗК РФ) приватизированы сельскохозяйственные угодья, несмотря на обращения к государственным органам со стороны сельскохозяйственных организаций, принявших решение о приватизации земли.

Так как в связи с принятием ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, в соответствии с которыми осуществлялась приватизация земель работниками (членами) сельскохозяйственных организаций, признаны утратившими силу, граждане фактически утратили право на бесплатное получение в собственность земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В целях защиты прав граждан - работников сельскохозяйственных организаций, которые по не зависящим от них причинам не смогли реализовать свое право на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, необходимо внести дополнение в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Суть этого дополнения может сводится к тому, что законом субъекта РФ может быть предусмотрена передача таких земельных участков в общую собственность граждан. Также законом субъекта РФ должен определяться круг граждан, имеющих право на земельную долю, и порядок определения размера этой доли.

- Невыдача гражданам документов, удостоверяющих их права на земельные участки, непризнание прав граждан.

В процессе приватизации земель в ряде районов Нижегородской области были приняты постановления глав администраций о передаче земли в долевую собственность членам сельскохозяйственных организаций, но свидетельства о собственности на земельную долю не были выданы. В результате граждане до сих пор не знают о своих правах на землю, а муниципальные образования без каких-либо правовых оснований продолжают распоряжаться этими землями, в т.ч. отдают их в пользование или аренду СХО. Такие случаи известны, по крайней мере, в 5 сельскохозяйственных организациях Нижегородской области. Они есть и в других регионах.

Для устранения этих нарушений и защиты прав граждан нужно:

- разъяснять гражданам их права на земельные доли;

- рекомендовать гражданам обратиться за выдачей им распоряжения главы администрации о передаче земель сельскохозяйственной организации в общую собственность граждан и свидетельств о праве на земельную долю;

- в случае отказа в выдаче гражданам указанных документов обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

6. Нарушение законодательства при совершении сделок с земельными участками или земельными долями.

В условиях, когда рынок земли еще не сформировался и у собственников отсутствует информация о цене сделок с землей, некоторые заинтересованные лица скупают земельные участки у граждан по ценам явно ниже тех, по которым земля должна продаваться. То же происходит с покупкой земельных долей. При этом, как правило, не соблюдаются требования о преимущественном праве покупки субъекта РФ (в отношении земельных участков) или других участников общей собственности и субъектов РФ (в отношении земельных долей).

Для устранения указанных нарушений необходимо:

- создание информационной базы о цене сделок с земельными участками и долями в праве общей собственности и обеспечения доступа собственников к этой базе;

- контроль со стороны учреждений юстиции;

- предъявление в суд заинтересованными лицами (субъектами РФ или участниками общей собственности) требований о переводе на них прав и обязанностей покупателя этих земельных участков (земельных долей) в связи с нарушением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Справка составлена по материалам Ассоциации аграрных реформаторских организаций (АГРО)