РЕГИСТРАЦИЯ С ИНТЕРЕСОМ

Законом в объект собственности объединяются недвижимость и занимаемый ею участок земли. Однако до настоящего момента для каждого из них существует свой порядок учета и регистрации, свой набор параметров, своя методика обмера и оценки и т.д. Правительством РФ подготовлена Концепция управления недвижимостью в Российской Федерации, которой предусмотрено упорядочить правила учета и регистрации прав собственности.

В соответствии с законодательством к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также здания и сооружения.

По официальным данным в земельном фонде России, составляющем 1709, 8 млн га, 64, 5 процента занимают земли лесного фонда, 23, 3 процента - земли сельскохозяйственного назначения, 2 процента - земли особо охраняемых территорий, 1, 6 процента - земли водного фонда, 1, 1 процента - земли поселений, 1 процент - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности и иного специального назначения и 6, 5 процента - земли запаса. В едином банке данных реестра федерального имущества содержатся сведения о более чем миллионе федеральных объектов недвижимости, в том числе около 7 тыс. объектов незавершенного строительства. В собственности субъектов Российской Федерации находится примерно 340 тыс. зданий и сооружений, в муниципальной собственности - более 1, 5 млн таких объектов недвижимости. В собственности юридических лиц находится 2, 5 млн зданий и сооружений различного назначения. По информации государственного кадастра месторождений полезных ископаемых, в разведанном фонде содержится почти 14 тыс. участков недр, в государственном водном кадастре числится 5, 2 млн водных объектов.

В России появилось более 100 млн собственников недвижимого имущества, функционируют системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав. Ежегодно в нашей стране совершается и регистрируется более 15 млн сделок с объектами недвижимости. Однако до настоящего времени существует ряд проблем, которые сдерживают гражданский оборот недвижимости, препятствуют эффективному использованию ее собственниками.

Учетом, технической инвентаризацией, регистрацией прав и оценкой недвижимости в стране занимаются структуры различных организационно-правовых форм, различные ведомства, что не позволяет создать единую систему управления недвижимостью, приводит к дублированию функций и к излишним затратам средств как государственных органов, так и граждан.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию прав осуществляют учреждения юстиции, созданные субъектами Российской Федерации, которые являются учредителями данных государственных органов и несут в связи с этим в порядке, установленном гражданским законодательством, субсидиарную ответственность по обязательствам учреждений юстиции по регистрации прав, в том числе по предъявляемым к ним требованиям. Как следствие, регулирование деятельности учреждений юстиции по регистрации прав в настоящее время осуществляется по принципу двоевластия и не отвечает принципам единой государственной системы регистрации прав, при которой государство в полной мере выполняет свои обязанности и гарантирует возникшие права на недвижимость.

Государственный кадастровый учет земельных участков и технический учет иных объектов недвижимости определены как самостоятельные, юридически значимые действия по индивидуализации недвижимости, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение существования недвижимого имущества как объекта гражданских прав и обязательные при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведение государственного земельного кадастра осуществляется Росземкадастром России и его территориальными органами. Почти 2, 5 тыс. локальных кадастровых организаций обеспечивают регистрацию земельных участков как объектов прав. Ведение государственного градостроительного кадастра осуществляют Госстрой России - на территории Российской Федерации в целом, местные органы архитектуры и градостроительства - на территориях муниципальных образований.

Таким образом, государственный земельный кадастр ведет федеральный орган исполнительной власти, регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется учреждениями субъектов Российской Федерации, учет зданий, строений, сооружений осуществляют органы местного самоуправления и муниципальные предприятия и организации и т.д. Это неизменно порождает конфликт интересов между федеральными министерствами и ведомствами, а также между федеральным, региональным и местным уровнями власти. При этом некоторые ведомства объединяют в себе функции распоряжения имуществом и ресурсами и одновременно контроля за этим распоряжением и оценкой стоимости этого имущества и ресурсов. Такое положение приводит в конечном итоге к росту злоупотреблений в сфере недвижимости, недобору налоговых платежей во все уровни бюджетов, неустойчивости системы гарантий прав на недвижимое имущество, бюрократизации оборота недвижимости и снижению инвестиционной привлекательности этого сектора экономики.

Почти два года назад Правительству РФ было поручено обеспечить создание на базе государственного земельного кадастра единой системы государственного учета недвижимости. В рамках этой работы появилась Концепция управления недвижимостью в Российской Федерации. В соответствии с ней вся система регистрации прав должна стать государственной, а процедура учета имущества и его оценки, то есть формирование объекта имущества как такового, должна перейти на муниципальный уровень. Однако это может изменить сложившуюся систему защиты прав собственников.

Проблема заключается в том, что при таком подходе муниципалитеты становятся главными распорядителями имущества на своей территории. Если добавить к этому возможность муниципальных образований изменять целевое назначение земли, контролировать использование земли и объектов недвижимости, предоставлять земельные участки любым гражданам, то они получают неограниченные возможности распоряжаться землей. Согласиться с этим трудно. Практика показывает, что львиная доля нарушений и злоупотреблений в сфере земельного законодательства происходит и сейчас на муниципальном уровне, без передачи туда дополнительных полномочий. Очевидно, что в этой области уже существуют перегибы, а появление на муниципальном уровне новых возможностей в распоряжении недвижимым имуществом приведет к еще большей бесконтрольности и усугубит ситуацию, так что процесс рискует стать неуправляемым.

Эта принципиальная ошибка ведет к ломке всей сложившейся системы. В последние годы в российском законодательстве произошли серьезные изменения, обеспечивающие гражданский оборот недвижимости и ее налогообложение. В частности, приняты новые редакции важнейших законов - Гражданский, Земельный, Градостроительный, Налоговый, Водный и Лесной кодексы, федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о Государственном земельном кадастре, о землеустройстве, о разграничении государственной собственности на землю, об обороте земель сельскохозяйственного назначения и закон об оценочной деятельности. Теперь предлагается отменить три из этих основополагающих документов - о кадастре, о землеустройстве и о разграничении государственной собственности на землю. С нашей точки зрения, это прямой путь к анархии. Добавим, что сегодня более 92 процентов земель находятся в государственной собственности, то есть они еще не разделены между собственниками. Муниципализация процесса разделения, мягко говоря, не рациональна.

Важнейшей функцией кадастра выступает наряду с правовой и фискальная. Фискальная функция государственного кадастра обеспечивает единство экономического пространства в России. Если муниципальной власти будет отдано определение ставок налога на землю, об этом единстве придется забыть. Да, земельный налог, налог на недвижимость должны стать основой муниципальных бюджетов. Но правила их установления, как и контроль за тем, что происходит с землей, необходимо оставить за государством. Муниципальные образования могут проводить оценку земель, но их выводы относительно адекватности сделанной оценки должны получить одобрение со стороны государства. Иначе мы получим несопоставимые оценочные показатели, за чем последует отток капитала на территории с более привлекательными условиями.

К сожалению, в настоящий момент нет ни одного правила по оценке недвижимости, даже самого общего характера, отрегулированного достаточно полно. А два оценщика, как два юриста, всегда будут иметь разные мнения. Отсюда возможность по-разному оценить один и тот же объект, что представляет собой инструмент в руках местной власти. Это надо понимать. Как и то, что мы никогда не создадим формулы, однозначно описывающей и характеризующей оцениваемые объекты и гарантирующей получение абсолютно одинакового результата. Не поможет тут и привлечение независимых оценщиков, потому что они подвластны тому, кто им платит. Несомненно, оценку объекта для обложения его налогом должно проводить только государство.

Исходя из этого и нужно выстраивать систему регистрации прав и учета объектов недвижимости, которая бы позволила соблюсти единство экономического пространства страны, сохранность природных ресурсов и защиту гражданских прав собственников или пользователей недвижимостью. Для этого государство должно регулировать рынок недвижимости, устанавливая общие правила игры, обеспечивая прозрачность оборота недвижимого имущества, в том числе земли, и самое важное - выполняя свою первейшую функцию: защиту правообладателей.

Система государственного учета недвижимости должна быть единой. Создание государственной единой системы учета и создание системы регистрации прав как государственной системы путем федерализации учреждений юстиции - это два процесса, которые могут идти параллельно, развивая и дополняя друг друга. В будущем возможно их слияние, когда системы станут взаимодействующими. Нельзя забывать, что земля не только и не столько недвижимость, выставляемая на продажу, - это стратегический ресурс государства. Поэтому относиться к ней надо соответственно - бережно, сознавая, какую ценность она собой представляет.

Проект Концепции управления недвижимостью в Российской Федерации будет опубликован в ближайших номерах газеты "Ваше право: Документ"