ЗЕМЛЯ В ГРАНИЦАХ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

28 декабря прошлого года вступил в действие приказ Федеральной службы земельного кадастра России "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" от 2 октября 2002 г. N П/327. Приказ зарегистрирован в Минюсте России 13 ноября 2002 года, регистрационный N 3911.

Прежде чем комментировать конкретный документ, необходимо предварительно рассмотреть условия, в которых он издан, и причины, вызвавшие его издание.

В 1917 г. вся земля в России была объявлена всенародной собственностью. От имени народа право собственности на землю реализовало государство, а все остальные могли только пользоваться землей. Чиновники распоряжались землей и распределяли ее между пользователями: кого-то наделяли землей, у кого-то ее забирали. Под земельным участком в то время понималась территория, которая предоставлялась конкретному лицу, то есть участок земли в границах права пользования.

Главной задачей земельного кадастра советского периода было создание системы сведений о земле, позволяющей в первую очередь планировать и контролировать производство сельскохозяйственной продукции. Кадастр был встроен в систему планирования производства, а не использования отдельного конкретного участка земли, следовательно, в нем отсутствовали сведения о границах.

В настоящее время земля перестала быть исключительно собственностью государства. Значительная ее часть перешла в собственность граждан и организаций. Да и та, которая осталась общенародной, в скором времени будет поделена между Российской Федерацией и ее субъектами либо передана в муниципальную собственность. Возникла закономерная ситуация, при которой собственники становятся самыми заинтересованными лицами в создании такого кадастра, основу которого составляют не сведения о площадях участков, а сведения об их границах. Поясню на простом примере. Без участия органов власти я продал вам часть участка. Вы присоединили его к своему. Ваш земельный участок стал больше, мой - меньше. Как через несколько лет наследникам разрешить вопрос: где конкретно должна проходить граница между земельными участками? Что представить им в суде в качестве доказательства? Кого пригласить в качестве свидетелей? Ведь сделка состоялась без присутствия третьих лиц, а бумаги давно потеряны.

Во всех странах, где есть частная собственность на землю, государство, заботясь о членах общества, взяло эту заботу на себя и "принимает на хранение в кадастре" сведения о том, где проходит новая граница между участками. И хранит эти сведения до тех пор, пока собственники или их наследники не совершат сделку, связанную с изменением границ участка. В этом случае, при возникновении земельных споров, в суд могут быть представлены доказательства, достоверность которых гарантируется государством.

Так вот, земельный кадастр сегодня не система, встроенная в механизм государственного планирования, а государственная система хранения сведений о границах всех земельных участков. Собственники должны помнить, что при разрешении конфликтов и споров по земле государство, выступая как защитник их законных прав, говорит: вы можете не спорить - граница вот здесь.

Именно поэтому в законе записано, что сведения государственного земельного кадастра могут быть изменены только по желанию собственника либо по решению суда.

В современном законодательстве под земельным участком понимается объект имущества - недвижимая вещь. Что это значит? Теперь земельный участок - это часть земли не в границах права пользования, а в границах, подлежащих государственной регистрации гражданских прав конкретных лиц (права собственности и иных вещных прав). При этом необходимо понимать, что любые земельные участки, на которые оформлены иные вещные права (право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), имеют еще и собственников (РФ, субъект РФ, муниципальное образование). Попробую пояснить сказанное на следующем примере. В условиях всенародной собственности участок земли, занятый конкретной улицей, не признавался земельным участком, на который оформлялось право пользования, а входил в состав земель общего пользования, которые отражались в кадастре путем указания их суммарной площади. При этом в границах этого участка земли формировалось достаточно большое количество отдельных земельных участков, поскольку они предоставлялись во временное пользование отдельным лицам (например, для торговой деятельности или размещения остановочного павильона). В настоящий момент в соответствии с действующим законодательством вся территория, занятая улицей, рассматривается как один участок недвижимого имущества. При этом его некоторые отдельные части могут сдаваться в аренду для указанных выше целей. Правительство определило даже порядок присвоения кадастровых номеров таким частям.

Необходимо уяснить, что любые новые земельные участки могут образовываться только из уже учтенных участков, путем выделения нового участка, слияния, разделения или перераспределения учтенных участков. Данное положение закреплено постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г. N 660. Этим же постановлением закрепляется, что "присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков".

Одной из основных причин, вызвавших издание документа, является возникшая после выхода закона о землеустройстве необходимость уточнения различий между материалами межевания (в конктексте указанного закона) и документами о межевании (в контексте закона о земельном кадастре).

При всей кажущейся похожести эти термины имеют различное значение. Если под первым термином понимается совокупность документов, созданных при проведении на местности работ по землеустройству, то под вторым - документы, в которых приводится описание местоположения и положения на местности границ, подлежащих кадастровому учету земельных участков.

Материалы о межевании относятся к проектно-изыскательской продукции, правила оформления которой регламентируются техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

Документы о межевании предназначены для того, чтобы государство могло в интересах правообладателей "принять на хранение в кадастре" индивидуальные сведения о вновь образуемых земельных участках (в том числе созданные при межевании земельных участков), включая то, где проходят границы между ними. Они в соответствии с законом о земельном кадастре оформляются в унифицированном виде, подлежат вечному хранению и используются полномочными организациями для подготовки документов, подтверждающих от имени государства характеристики поставленного на кадастровый учет земельного участка (например, при общении правообладателей с налоговыми, нотариальными, судебными, регистрационными и иными аналогичными органами).

Изданный Росземкадастром приказ определяет следующие требования к оформлению и содержанию документов о межевании, представляемых для учета земельных участков в государственном реестре земель кадастрового района.

Документ о межевании имеет название - "Описание земельных участков" (п. 3 Требований).

Описание земельных участков содержит сведения обо всех одновременно образуемых земельных участках (п. 5).

Описание земельных участков включает: титульный лист, чертеж земельных участков, описание границ, сведения о земельных участках, приложение (п. 11).

В титульном листе (п.п. 12, 13) содержатся общие сведения о представленном документе. На нем должны стоять подписи людей, подтверждающие, что они работу выполнили; его подписывает заявитель, подтверждая, что он ознакомлен с описанием земельного участка и полностью согласен. Титульный лист в государственный реестр земель кадастрового района не включается и будет храниться отдельно в кадастровом деле.

Чертеж земельных участков (п.п. 14 - 23) - это раздел документа, в котором в графическом виде показана история возникновения новых участков, то есть из каких земельных участков и в результате каких действий (разделение, слияние, перераспределение, выделение) они образованы. В качестве основы чертежа используются сведения строки 3 раздела "В.2" кадастровых планов земельных участков, из которых образуются участки, подлежащие постановке на кадастровый учет. Это означает, что если в документе о межевании будут отсутствовать указанные сведения, то в кадастровом учете будет отказано. Во избежание отказов в кадастровом учете рекомендую всем заинтересованным лицам, включая специалистов, проводящих землеустроительные работы, до начала работ получить в органах, осуществляющих кадастровый учет, кадастровые планы исходных земельных участков. Эта рекомендация относится и к земельным участкам, сведения о которых уточняются при проведении их межевания. Обязательным при оформлении чертежа является применение условных знаков, утвержденных настоящим приказом. В противном случае документ о межевании будет признан не соответствующим установленной форме и в кадастровом учете будет отказано.

Следующий раздел - описание границ (п.п. 24 - 40). Это текстовое описание участков границ и их отдельных точек, которые в результате образования новых земельных участков образуются или прекращают существование. Требованиями установлено, что все описания новых элементов границ должны сопровождаться указанием точности, с которой составлены эти описания. Необходимо пояснить: кадастровый учет земельных участков будет произведен даже в случае представления описаний, имеющих точность ниже установленной требованиями к проведению землеустройства. Но при этом в выдаваемой по его результатам выписке будет указано: сведения государственного земельного кадастра не позволяют однозначно определить имущество, подлежащее передаче по сделке (например, в аренду).

Сведения о земельных участках (п.п. 41--45) - это раздел документа, в котором описываются общие характеристики новых земельных участков, включая их условные обозначения на чертеже, площади, категории, разрешенное использование. Обращаю внимание, что при указании площади участка должна быть приведена допустимая погрешность определения площади, а в графе "фактическое использование" должна быть приведена минимальная величина земельного участка, соответствующая данному виду использования.

Несколько слов о приложении. В приложении помещается расчет минимальной площади, при которой земельный участок может существовать в соответствии с установленным разрешенным использованием. Дело в том.. что в старом законодательстве и новом Земельном кодексе есть норма, которую не очень соблюдают. Ее соблюдают, только когда речь идет о садовых участках или об индивидуальном строительстве. Например, субъект Федерации устанавливает размер земельного участка для садоводства. А органы местного о самоуправления устанавливают предельно минимальные размеры участков для строительства индивидуальных жилых домов. Потому что на каждой территории свой тип строений. За этим следили и следят. Но в последнее время у нас стало происходить следующее. Предположим, есть территория школы и вдруг от нее "отрезают" кусок земли и предоставляют кому-то для строительства, например, торгового здания. Так вот. Земельный кодекс жестко требует: земельные участки и школы, и магазина не могут быть меньше соответствующих предельных минимальных норм. А поскольку предельно минимальная норма определяется, как правило, строительными нормами и правилами по отводу земельных участков, то мы говорим: необходимо представить расчет. Например, для размещения школы на 500 - 600 учащихся земельный участок формируют из расчета 50 кв. метров на одного учащегося, а норма под магазин для городов средних размеров - 600 кв. метров прилегающей территории на каждые 100 кв. метров торговых площадей. Если образуемые участки не соответствуют норме, в кадастровом учете будет отказано. Включение расчета в Описание направлено на обеспечение соблюдения требований Земельного кодекса.

Изданные Требования к оформлению документов о межевании активно обсуждаются на местах. Практически во всех субъектах Федерации проходят встречи с нашими представителями. Я недавно вернулся из Тулы, где отвечал на вопросы землеустроителей. Удивительно, но содержание документа большинство специалистов изучило достаточно хорошо. Почему? Мне кажется, что этот документ получился у разработчиков удачным и удобным. Его нормы прописаны достаточно подробно, вплоть до специальных знаков. Его надо просто брать и оформлять документы, точно соблюдая приведенные нормы.

В. ТУГБАЕВ, начальник управления государственного земельного кадастра Росземкадастра