О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКЕ

Электроэнергетика России является базовой отраслью страны и ее надежное и эффективное функционирование - это основа развития экономики и обеспечения цивилизованных условий жизни населения.

Особые требования, предъявляемые к этой отрасли, обусловили необходимость проведения ее структурной реформы, обеспечивающей создание конкурентной среды в сфере производства электроэнергии и привлечения инвестиций для модернизации основных фондов и строительства новых энергомощностей.

В этих условиях одним из важных вопросов стало оформление прав на объекты недвижимого имущества как РАО "ЕЭС России", так и его дочерних акционерных обществ в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Надо отметить, что подготовка к этому процессу была начата заблаговременно.

В соответствии с Основными положениями по учету нефинансового капитала и ведению реестра нефинансового капитала электроэнергетического комплекса, разработанного в РАО "ЕЭС России", такой реестр был создан в РАО "ЕЭС России" по состоянию на 1 января 1999 года и во всех акционерных обществах холдинга по состоянию на 1 июля 1999 года.

Информация из реестров нефинансового капитала явилась основой для составления перечней объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Следующим шагом в этом направлении стало проведение работы по подбору правоустанавливающих документов, представление которых в органы юстиции по регистрации прав регламентировано требованиями указанного Федерального закона.

В процессе этой работы по объектам недвижимости, учтенным в составе основных средств после 1 июля 1992 года, были подготовлены для представления в органы юстиции акты вводов объектов в эксплуатацию, договоры купли-продажи, договоры мены, а также решения судебных органов, подтверждающих права акционерных обществ.

Однако основной объем недвижимого имущества был передан акционерным обществам электроэнергетики как вклад Российской Федерации в их уставные капиталы при преобразовании производственных объединений энергетики и электрификации в акционерные общества в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 августа 1992 года N 923 "Об организации управления электроэнергетическим комплексом Российской Федерации в условиях приватизации".

Порядок передачи указанного имущества был определен Указом Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества", которым не требовалось составления перечня поименного состава имущества.

В результате совместной работы РАО "ЕЭС России", Министерства имущественных отношений Российской Федерации и его территориальных органов были оформлены перечни объектов недвижимости, полученные акционерными обществами холдинга при их акционировании, для предоставления в дальнейшем в органы юстиции в качестве правоустанавливающих документов.

Учитывая особенности функционирования электроэнергетики, при проведении работ по технической паспортизации и регистрации прав, основным вопросом, подлежащим решению, было формирование единых производственно-технологических комплексов электростанций и электросетевых комплексов.

Энергетические производственно-технологические комплексы (ЭПТК) электростанций образуют единое целое и предназначены для преобразования механической энергии воды в электрическую энергию или химической энергии топлива в электрическую энергию и тепло. Электросетевые комплексы предназначены для преобразования электроэнергии и передачи ее на расстояние по линиям электропередачи.

В целях проведения государственной регистрации прав на комплексы, обеспечивающие единство технологического процесса, были утверждены следующие нормативные правовые акты:

приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (далее - Госстрой России) от 17 ноября 2000 года N 261 - Методические указания по составлению технической документации энергетических производственно-технологических комплексов гидроэлектростанций и тепловых электрических станций (ГЭС и ТЭС) для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации (далее - Минимущества России) и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 30 октября 2001 года N289/422/224/243-Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы.

В целом по холдингу РАО "ЕЭС России" на основании указанных нормативных правовых документов регистрация прав собственности осуществляется по 351 электростанции по электросетевым комплексам напряжением 220 кВ и выше, включающим более 2450 объектов по электросетевым комплексам напряжением 110 кВ и ниже, в состав которых входят более 45 тыс. объектов.

Активное участие в разработке указанных документов приняли Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация", Московское областное бюро технической инвентаризации, Московская областная регистрационная палата, осуществившие пионерные проекты по составлению технических описаний на ЭПТК электростанций, электросетевые комплексы и регистрацию права собственности РАО "ЕЭС России" на них.

Необходимо отметить позитивные подходы к вопросам регистрации прав на электроэнергетические комплексы Ленинградского областного учреждения юстиции, Самарской областной регистрационной палаты, Регистрационной палаты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.

Помимо электроэнергетических комплексов, акционерными обществами электроэнергетики регистрируется право собственности на объекты непрофильных и сервисных видов деятельности, что необходимо для их выделения в самостоятельные хозяйствующие субъекты как бизнесы, не связанные с основными функциями отрасли.

В настоящее время РАО "ЕЭС России" приступило к работе по реализации требований Земельного кодекса Российской Федерации в части земельных участков под объектами электроэнергетики.

В акционерных обществах завершена инвентаризация земельных участков и оформленных прав на них: постоянное (бессрочное) пользование, аренда, собственность, в процессе которой установлено, что преобладающее количество земли находится в постоянном (бессрочном) пользовании.

Учитывая, что при акционировании электроэнергетики в уставные капиталы акционерных обществ вносилось имущество, принадлежащее Российской Федерации, проводится работа в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2002 года N140 по предоставлению сведений о земельных участках в Минимущество России и его территориальные органы для разграничения прав на них между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

В целях проведения единой политики в области инвентаризации и кадастрового учета земельных участков под объектами электроэнергетики, создания системы учета и ведения реестра земельных участков холдинга, соответствующего данным Единого государственного реестра земель, с Федеральной службой земельного кадастра России (далее - Росземкадастр) подписано Генеральное соглашение о взаимодействии по следующим основным направлениям:

разработка и использование нормативных правовых актов и нормативно-технической документации в области земельных отношений;

разработка технологий проведения инвентаризации, территориального землеустройства и постановка на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами электроэнергетики.

Совместно с Росземкадастром намечено организовать подготовку менеджеров холдинга в области земельных отношений с использованием традиционных и дистанционных методов обучения.

В целях накопления опыта Федеральный кадастровый центр "Земля" по заказу РАО "ЕЭС России" выполняет работу по составлению землеустроительной документации по пионерным проектам в соответствии с требованиями Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, созданию и ведению государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июля 2002 года N 514.

Материалы, полученные в результате этой работы, будут являться основой для дальнейшей разработки методических документов.

В 2003 году РАО "ЕЭС России" предстоит определиться и в выборе права на земельные участки, поскольку в соответствии п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" акционерные общества холдинга обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести земельные участки в собственность.

Кроме того, форма права на земельные участки оказывает значительное влияние на размер капитализации акционерных обществ.

Безусловно, в процессе работы неизбежно возникновение определенных проблем и вопросов как у РАО "ЕЭС России", его дочерних акционерных обществ, так и у федеральных органов власти, но опыт показывает, что при объективном подходе сторон к решению этих проблем решения будут приниматься оптимальные.