ЗАКОН ПОЗАДИ ПАРОВОЗА

О том, как повлияет Закон "Об обороте земель сельхозназначения" на развитие рынка земли в России, специальному корреспонденту журнала "Политбюро" Маргарите Водяновой рассказал директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько

- Внесет ли вступление в силу закона об обороте сельскохозяйственных земель какие-то изменения в развитие земельного рынка?

- В значительной мере он легитимирует сложившуюся практику. Этот закон юридически подтверждает значительные права регионов, которыми они сами себя уже наделили. В процессе становления и развития рынка в различных субъектах Федерации сложились подчас диаметрально противоположные мнения о том, как должны строиться земельные отношения. И регионы, в которых администрация и законодатели давно уже выступают за создание рынка земли и где осуществляются сделки купли-продажи, получают теперь законодательную подпорку для продолжения этой деятельности. Для тех же регионов, где никакие новшества не приветствуются, закон сохраняет статус-кво,

- А корпорации, которые уже инвестируют или готовы вкладывать деньги в сельское хозяйство, получат теперь какие-то дополнительные возможности для покупки земель?

- Я полагаю, нет. Те компании, которые хотели или хотят сегодня покупать землю, делали и делают это вне зависимости от изменений в законодательной базе. И сегодня невозможно даже приблизительно подсчитать, сколько и каких земель было продано и куплено за последние годы. Сделки на земельном рынке осуществляются, как правило, в два-три этапа. Допустим, какая-то корпорация захотела стать собственником хозяйства. Но земли, находящиеся у этого хозяйства в пользовании, не являются его собственностью - они принадлежат индивидуальным пайщикам в виде выделенных им земельных долей. Тогда при осуществлении сделки купли-продажи эти доли вносятся в уставный капитал хозяйства. А корпорация вступает во владение - в том числе землей - путем приобретения контрольного пакета акций. Это стандартная и отработанная схема, которой пользуются все желающие.

- Получается, что новый закон по всем статьям бежит позади паровоза?

- В значительной степени именно так. Хотя в нем содержится ряд правильных новаций. В частности, документ делает более сложным, точнее, почти невозможным дробление земельных наделов. Для того чтобы индивидуальный владелец смог физически выделить свою долю, он должен пройти довольно сложную процедуру, которую в реальности пройти невозможно. И это, я думаю, нормально. Потому что в противном случае у нас ситуация стала бы развиваться по болгарскому и румынскому сценарию. В этих странах власти раздали реальные земельные доли миллионам граждан. И образовалось огромное количество индивидуально обрабатываемых земельных лоскутков. И теперь в течение нескольких лет они, вместо того чтобы заниматься нормальным сельским хозяйством, будут пытаться все собрать воедино. А это - колоссальная головная боль для любого государства.

- Некоторое время назад одним из препятствий к созданию и развитию земельного рынка в России считалось отсутствие кадастра. Теперь он практически готов. Это повлечет за собой какие-то перемены в рыночном ценообразовании?

- Кадастровая оценка земли не имеет прямого отношения к ее рыночной оценке. Они согласуются между собой так же, как, например, оценка БТИ (бюро технической инвентаризации. - Ред.) и рыночная стоимость квартиры. Рынок оценивает каждый земельный участок по 21 параметру. Для инвесторов бывают важны такие показатели, которые ни один кадастр учесть не в состоянии. Например, приближенность к рынку сбыта, к железной или автомобильной дороге, продуктивность земель, цены на корма и удобрения в этом районе и т.д. Очень важный момент для инвесторов - юридическая чистота участка. Но ничего этого кадастр не учитывает. Никто не спорит: кадастр нужно было создать. Его наличие облегчает инвестору, во-первых, процесс оценки земли, во-вторых, процесс регистрации сделки. Но романтическое представление о том, что кадастр может лечь в основу рынка или в основу рыночного ценообразования, - неверно.

- Можно ли ожидать активизации земельного рынка после вступления закона в силу?

- Вряд ли этот закон спровоцирует сколько-нибудь заметную активизацию. В нашем земельном законодательстве никак не прописана процедура залоговых операций. Между тем во всем мире основу земельного рынка как раз и составляет возможность проведения залоговых операций. В развитых странах более двух третей финансирования основного капитала в сельском хозяйстве обеспечивается за счет залога сельхозземель. По моему мнению, залоговое законодательство надо было бы вводить параллельно с другими земельными законами. Но у законодателей, по-видимому, просто не дошли до этого руки. Хотя отечественное сельское хозяйство находится в таком тяжелом положении именно потому, что у нас не работает ряд ключевых рыночных инструментов. Залоговые операции - в их числе.