Землю - заводам!
Галина Базина Минэкономразвития приступило к разработке концепции регулирования рынка недвижимости, целью которой будет пересмотр системы государственных приоритетов в этой сфере и снятие барьеров на пути развития этого рынка. Об этом сообщил в пятницу на IV конференции "Права на землю как основа рыночного оборота недвижимости" сотрудник отдела корпоративного законодательства Минэкономразвития Евгений Литвак. По его словам, конференция должна стать своеобразным мозговым штурмом для выработки концепции.
Пока правительство размышляет над тем, как ускорить экономический рост, огромный ресурс – земля – остается по-прежнему незадействованным. Несмотря на отмену в 1991 году государственной монополии на земельную собственность и закрепление в Конституции России равенства государственной и частной форм собственности, 92,4% российской земли по-прежнему принадлежит государству, тогда как признаком монополии является контроль над 35% рынка.
Надо отметить, в последние два года депутаты поднапряглись и просто засыпали страну законами о том, как вовлечь землю в рыночный оборот. Были приняты Земельный кодекс, федеральные законы "О земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении госсобственности на землю", "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения". Однако права на землю и гарантии государства на соблюдение этих прав по-прежнему не определены, что является "камнем", на который нашла коса государственного регулирования рынка земли и иной недвижимости.
Заместитель руководителя Федеральной службы земельного кадастра Ольга Иванникова напомнила, что по Земельному кодексу все предприятия, имеющие право на бессрочное владение земельным участком (в том числе и ГУПы), должны до 1 января 2004 года переоформить права на него – либо выкупить, либо оформить договор аренды.
Большинство выступивших на конференции считают первоочередной задачей передачу прав собственности на землю под приватизированными объектами владельцам этих объектов. Сейчас от заводов требуют выкупать собственную территорию. Президент же фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, опираясь на опыт Грузии, полагает, что землю можно было бы передать в собственность предприятий бесплатно. С ней согласился независимый эксперт Андрей Лазаревский. Он считает, что поскольку в Программе социально-экономического развития РФ на 2002-2004 годы говорится о "передаче" прав собственности на земельные участки под строениями, то требовать за землю выкуп нелегитимно.
"Передача прав собственности на землю предприятию – это не приватизация и не выкуп, а дооформление прав собственности. Поэтому правительство может взимать за эту операцию определенный сбор, но не требовать выкупить участок", - считает Лазаревский.
По видимому, чиновники прекрасно понимают, что при "передаче" участков под строениями и предприятиями, в какой бы форме она не осуществилась, они теряют инструмент оказания давления на частного собственника, что и вызывает их противодействие. Например, они требуют для осуществления выкупа предоставить кадастровый план новейшего образца (который требует проведения новых землеустроительных работ и значительных расходов). Однако главным рычагом в их руках стала цена выкупа.
По нынешнему прейскуранту, за выкуп участка будущий собственник должен заплатить от 3 до 30 ставок регионального земельного налога, который, по данным Лазаревского, в последние годы резко вырос. Кроме того, муниципалитетам разрешается "дифференцировать" ставку по своему усмотрению, причем ни в одном нормативном акте не говорится, что понимается под "дифференциацией". Никого не удивляет, что в результате местные чиновники устанавливают максимально допустимые законом ставки как самого земельного налога, так и коэффициента "дифференциации". Из-за этого большая часть предприятий вынуждена просто отказаться от выкупа, сохранив лишь неэффективное право аренды своих участков. В результате зафиксированы случаи, когда чиновники отбирают у частного владельца, например, гаражи, мотивируя это тем, что участок под подстройкой не является собственностью владельца, а договор аренды чиновник отказывается продлить. При этом государство в данном случае не в состоянии защитить права частной собственности.
По мнению Косаревой, такой подход нельзя назвать разумным и с фискальной точки зрения. Предприятие принесло бы государству куда больший доход в виде уплаты налогов на имущество по сравнению с суммой одноразового выкупа. Эксперт считает, что если уж не бесплатно передавать землю приватизированным предприятиям, то в целях экономического стимулирования процесса выкупа земельных участков необходимо законодательно снизить выкупную цену, предоставлять рассрочку на выплату на срок более одного года, упростить процедуру оформления выкупа.
Все участники конференции сошлись также в вопросе о том, что государство должно предоставлять гарантии собственникам недвижимости, однако некоторые предлагают это сделать на основе обязательного страхования недвижимости, а другие – восполнять ущерб, причиненный добросовестному собственнику, из бюджета.
Были поддержаны также предложения перейти к единой системе государственного учета объектов недвижимости на основе государственного земельного кадастра и регистрировать права собственности на строящиеся объекты до их завершения с тем, чтобы их можно было использовать в качестве залога при получении ипотечных кредитов.
БПИ
28/02/2003 17:32:00
|
