Земля по дешевке
Имя академика РАЕН Константина Лазаря хорошо знакомо нашим читателям. Константин Владимирович всегда ратовал за принятие земельного кадастра, справедливо утверждая: отсутствие этого документа оставляет в законодательстве солидную брешь для казнокрадов. Однако вот уже два года как принят Земельный кодекс, а недавно и федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но и после вступления в силу этих важных для экономики России документов ученый продолжает утверждать: в нашей великой и обильной земле «нет порядка». Что же теперь беспокоит Константина Лазаря? С этого вопроса началась наша беседа.
– Меня беспокоят цены на землю, – пояснил академик. – Складывается впечатление, что их устанавливали по студенческой схеме: «палец + потолок».
– Сам был студентом, но такой схемы не помню...
– А это когда цифры берутся с потолка, а расчеты высасываются из пальца, – усмехается собеседник. – Вот читайте! Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастра) завершила оценку сельскохозяйственных земель страны. В итоге самой дорогой пашней оказалась краснодарская. Там стоимость одного гектара земель сельскохозяйственного назначения в среднем составила 43650 рублей. На втором месте – Московская область. Здесь один гектар стоит уже тридцать три тысячи рублей. А в Ленинградской области – еще на десять тысяч дешевле. И только на четвертом месте знаменитый воронежский чернозем, где гектар стоит всего 21650 рублей. И это тот самый чернозем, который фашисты вагонами вывозили в Германию во время войны! Земля воронежская ведь уникальная. Не зря же во Франции в музее хранится среди прочих диковин образец этой плодородной почвы, какой не встретишь ни в одной стране мира...
– Надо думать, воронежские черноземы оттеснены столичными пашнями. Последние ближе к обеим столицам, и их легче продать – может, потому они и дороже? Ведь, скажем, не менее плодородные земли в Калининградской области стоят всего 17 тысяч, а в Новгородчине – и вовсе 7620 рублей за гектар.
– В любом случае, суглинок не может быть дороже чернозема! И вообще-то оценка земель сельскохозяйственного назначения производится по иному принципу.
– Какому, если не секрет?
– Какой уж тут секрет! Этот принцип используется во всем мире. Такие земли оцениваются исходя из той выгоды, какую они могут дать при их использовании по прямому назначению. То есть если взять гектар знаменитого воронежского чернозема, вырастить на нем самую дорогостоящую на мировом рынке сельхозпродукцию и реализовать ее по максимальной цене.
– Так как же тогда подмосковные суглинки стали дороже чернозема?
– А очень просто. Земли, предназначенные для сельхозработ, «под сурдинку» продавались и выводились из сельхозоборота. Шли под дачи, коттеджи, автозаправочные станции и так далее. Еще до вступления в силу Земельного кодекса правительство Московской области ввело новые, более низкие минимальные цены на продажу земли с аукциона и полностью пересмотрело процедуру продажи земли. Законопроект прошел через Думу и Совет Федерации в октябре. Новые ставки установили на уровне 180 руб. ($6) за кв.м земли, находящейся в частном пользовании, и 400 руб. ($13,5) для земли производственного использования вместо предыдущих ставок 250 руб. ($8,30) и 1240 руб. ($42) соответственно.
– Но 180 рублей за квадратный метр – это почти два миллиона рублей за гектар! Какая-то путаница получается.
– Путаница получается не сама по себе, ее создавали специально, чтобы сбить реальные цены. Это же очевидно и понятно не только отечественным специалистам, но и зарубежным экспертам. Вот что пишет, например, Кристофер Кеннет: «Начальная цена земельных участков в Московской области будет формироваться на аукционах в соответствии с названными минимальными ставками. Однако в действительности покупные цены будут намного выше».
– А эти «минимальные ставки» тоже высасывались из пальца?
– Да. По решению Московского правительства была создана Межведомственная комиссия по координации земельных отношений и инвестиций на территории области. Возглавлял ее бывший вице-губернатор области Михаил Мень. Он призывал ускорить введение в силу законодательства по сельскохозяйственным землям. Свою поспешность мотивировал так: «В настоящее время доход с областной земли поступает куда угодно и кому угодно, но только не в областной бюджет. Как только кодекс будет подписан и станет законом, он поможет нам вывести сделки с землей, оборот которых достигает многих миллионов долларов, из черного рынка областной экономики».
– Начало обнадеживающее. А чем все кончилось?
– Тем, чем и заканчивается в нашей стране работа любой комиссии. Провалом дела – об этом еще классики писали. Через год Борис Громов объявил о ликвидации комиссии, посчитав ее деятельность неэффективной.
– Расплывчатая формулировка...
– Хотите конкретики, извольте. Далее говорится: решение принято «не спонтанно, а после глубокого анализа». «Анализ» выглядел так: «Межведомственная комиссия выделила в общей сложности 20 тысяч гектаров. Когда же проанализировали, какой эффект получило от этого Подмосковье, то выяснилось, что немалая часть денег от выделенной земли в казну Московской области не попала».
– А куда «попало» и сколько это «немалая»?
– «Про то сидельцы не сказывают». Вице-премьер Михаил Мень ушел, а с ним и всякая надежда получить ответ на ваш вопрос. Создали новую структуру, да, надо думать, что и от нее толку будет не больше.
– Не слишком ли мрачно вы смотрите на вещи?
– Нет, просто реально. Судите сами. Большая часть несельскохозяйственных земель за пределами Москвы отдана под дачи. На них, по словам членов областного правительства, приходится более пяти процентов сделок, совершенных с нарушением установленной финансовой процедуры. Это способствует уходу от налогов, правительство несет огромные потери. Купля земли под строительство любой недвижимости в Московской области стала исключительно плодородной почвой для коррупции. Состоятельные москвичи, желающие построить загородный домик, дают взятки местным бюрократам, и те устраивают рассмотрение заявлений взяточников на более выгодных условиях, чем положено. Это факт, подтверждаемый многочисленными примерами, об этом пишут, говорят, снимают видеосюжеты. Еще в сентябре 2001 года НТВ сообщило, что мэр одного областного города был арестован сотрудниками отдела экономических преступлений за получение взятки в размере 40 тысяч рублей от москвича, подавшего заявление на получение участка земли под строительство дачи. В том же репортаже сообщается, что мэры некоторых областных городов специально разработали сложные схемы вымогания денег у всех, кому нужна земля в области. Заметьте, что все это происходит в двух шагах от Москвы, куда люди испокон веков привыкли ездить не только «за песнями», но и за правдой. Представляете, что творится в глубинке?
– И представить трудно, и вымолвить страшно. Однако, возможно, после принятия Земельного кодекса положение изменилось, как все и надеялись?
– Да ничего подобного. Та же самая «путаница», о которой мы с вами говорили, была изначально заложена в этот документ. И сделано это было не случайно: чем больше мути, тем больше «рыбок» можно наловить в такой водичке. Заметьте, первоначальная оценка земли Подмосковья по известной системе – «палец+потолок» – производилась еще до вступления Земельного кодекса РФ в силу. Спрашивается в задачке: почему, кто и на каком основании делал эти расчеты? После опубликования текста закона в «Российской газете» эксперты обратили внимание на положение первого пункта 37-й статьи Земельного кодекса РФ, где утверждается: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет». Но, поскольку службы земельного кадастра во многих регионах России еще не готовы к оперативному осуществлению кадастрового учета земельных участков, Земельный кодекс лишь продлит сроки оформления купли-продажи и сопутствующих материальных затрат. Ну а как можно ускорить этот процесс, описал еще Гоголь: при содействии «князя Хованского»...
– А «иного нет у нас пути»?
– Ссылаться на отсутствие опыта у службы земельного кадастра по меньшей мере бестактно. Опыта и не могло быть, коль скоро не было закона, регламентирующего куплю-продажу земли. Однако имеется зарубежный опыт. Издано немало пособий, где подробно описывается механизм реализации.
– Не могли бы вы подробнее рассказать о нем?
– Назову основополагающий принцип. Нет и не может быть «средней цены» на землю. Средняя цена на землю – такой же нонсенс, как средняя температура в больнице. Это когда у одного пациента жар, другой умер, а в среднем температура 36,6°. Так и с землей. Только сугубо индивидуальный подход в оценке каждого участка.
– Но почему так строго?
– Да не строго, а опять же реально, как и во всем мире. В условиях свободного рынка стоимость объекта равняется экономической выгоде, которую он может принести своему владельцу. Это означает, что стоимость участка земли должна отражать ту выгоду, которую может получить владелец земли от его использования. Естественно, что каждый участок земли может иметь несколько вариантов использования. Поэтому наиболее выгодный способ его использования и определяет его максимальную стоимость. А теперь судите сами, как можно определить «среднюю» цену даже в условиях близкого нам с вами Подмосковья. Скажем, вы и я покупаем равные по площади участки земли. На одном и том же расстоянии от МКАДа. Более того, даже декларируем идентичность дальнейшего использования: желаем построить отели. Причем и отели нам с вами будет строить одна фирма. И количество «звездочек» у отелей одно и то же. И все же с вас слупили «шумашедшие» деньги, как говаривал Аркадий Райкин, а я заплатил разумную цену.
– Сунули «князя Хованского»?
– Хорошего вы обо мне мнения, однако! Просто ваш отель расположен в двух шагах от аэропорта Шереметьево, а мой – рядом с малоперспективными воздушными воротами Быково. Отсюда разница, и никаких Хованских. Все четко выверено, обижаться не приходится. Вы после начала эксплуатации быстро окупите все затраты, а моя гостиница скорее всего прогорит.
Аналогичные расчеты и при покупке земель для строительства автозаправочных станций. Вам приходилось видеть вблизи крупных городов «табуны» свежевыстроенных коттеджей?
– Да, конечно. Бросается в глаза, многие из них пустуют который год...
– А это как раз иллюстрация к сказанному. Земля близ города дорогая. Покупали ее оптом, налепили «квадратно-гнездовым» способом особняков, а продать их не могут. Кому охота жить за бешеные деньги в той же «коммуналке»? Дома стоят так близко, что даже самый «отмороженный» не захочет жить бок о бок с таким же «новорусским» и слышать каждое утро, как тот ругается с женой в гостиной.
– А как быть с оценкой земель сельскохозяйственного назначения? Разве в новом Законе о земле не прописан четкий механизм ее определения?
– Увы, нет. Вот послушайте, как на этот вопрос ответил губернатор Орловской области Егор Строев: «Считаю, что сегодня цену никто не назовет. При разработке закона было два варианта ее определения: по рыночной либо по кадастровой стоимости. Но, как выяснилось, сегодня нет точной кадастровой оценки земли, да и рыночная цена крайне условна».
– Что же получается, земля «стала товаром», а цены на нее нет? Разве так бывает?
– Еще как бывает. Вспомните, как происходила в нашей стране «приватизация» крупнейших промышленных объектов. Их реальная стоимость во всем мире исчисляется в сотни миллионов долларов, а у нас они уходили к лицам, «пожелавшим остаться неизвестными», за гроши. История повторяется дважды, как вы знаете...
– А что думают по этому поводу иные губернаторы?
– Каждый свое, но при этом все уверяют, что «ничего такого» в своем регионе не допустят. Да и тот же Егор Семенович молвил, сверкнув очами: «Хотел бы предупредить тех, кто цинично заявляет: никуда вы не денетесь, мы придем и скупим ваши лучшие земли... Не скупите! У нас достаточно рычагов и механизмов, чтобы не допустить этого».
Ему вторит и губернатор Краснодарского края Александр Ткачев: «Для кубанцев земля-кормилица никогда не станет обычным товаром. Земля для нас святыня, это у нас в генах, и шутить с этим не рекомендую».
– Звучит убедительно.
– Перефразируя Льва Толстого, скажу: «Он пугает, а олигархам не страшно». Раз вышел такой беззубый закон, который превращает землю в товар без четкой цены, значит, при желании найдется и человек или группа товарищей, которые либо сами, либо через подставных лиц скупят все лакомые кусочки. И противопоставить этому, к сожалению, нечего. Я не хочу обидеть никого из наших губернаторов: многие из них говорят искренне, но они же на своей земле – люди временные, а закон – да еще такой удобный для хапуг – принят не на один год. А потому одному Господу известно, кому в конечном итоге отойдут все «житницы», «здравницы» и «кузницы» России.
– Неужели все так плохо?
– Нет! Все гораздо хуже! А чтобы вы не упрекнули меня в сгущении красок, послушайте, что говорит губернатор Саратовской области Дмитрий Аяцков: «...для Саратовской области эта «новая эра» началась уже пять лет назад, когда мы приняли свой, областной закон об обороте сельхозземель едва ли не первыми в России»...
А вот и плоды такого забегания вперед паровоза. По официальным данным, в Саратовской области в 2001 году крестьянским, фермерским хозяйствам и другим сельхозпредприятиям продано 59 участков общей площадью 9526 гектаров по цене 300 рублей (!) за один гектар. А кадастровая оценка сельхозугодий, как вы помните, значительно выше. Вот вам и святыня, матушка-земля.
Юрий КОНОРОВ, Гудок (online)
05/03/2003 22:14:00
|
