ВЕЧНЫЙ ВОПРОС

Земельный вопрос всегда имел особое значение для России. Подтверждает это и ситуация вокруг недавно принятого Земельного кодекса. Он действует уже второй год, но практика его применения только складывается в стране и вызывает немало нареканий. Московская международная бизнес-ассоциация (ММБА) провела конференцию "Земельный кодекс РФ: итоги реализации в 2002 году и перспективы на 2003 год", на которой обозначились основные проблемы, стоящие перед участниками создаваемого земельного рынка, и в первую очередь в Москве. В Мосгордуме сейчас готовится к третьему чтению закон "О землепользовании и застройке в г. Москве", который должен определить правила работы с землей.

Земельная реформа на Западе проходила две сотни лет, и за это время законодательная база по этому важнейшему ресурсу приобрела отточенные и совершенные формы. России же, превратившей более восьми десятков лет тому назад землю в общенациональное достояние, а в начале 90-х годов прошлого века ставшей вновь на капиталистический путь развития, приходится идти семимильными шагами, чтобы догнать западных коллег. Естественно, подвергая законотворческий процесс временной трансформации, чаще всего в итоге получается не самый совершенный продукт. Не стал исключением и Земельный кодекс (ЗК), который, по словам руководителя Федеральной службы земельного кадастра России Сергея Сая, был принят всего за один год. Впрочем, этот срок не отражает всей картины, так как страна в течение 10 последних лет приглядывалась к земле и постепенно готовилась к тому, чтобы превратить этот "ничейный" ресурс в конкретные объекты собственности. Известно, сколько копий было сломано в спорах по поводу того, что землю надо оставить общенациональным достоянием и не превращать в товар.

Но логика развития не терпит частичных действий и решений. Раз Россия встала и поехала по капиталистическим рельсам, то и земля рано или поздно должна была войти в рыночный оборот. Кстати, в некоторой степени остроту земельного вопроса сгладил двойственный характер Земельного кодекса, который, с одной стороны, оказался законом прямого действия, а с другой - получился вполне рамочным. так как многие аспекты должны быть прописаны в местных - региональных - законах. Для Москвы в этой сфере главным становится закон "О землепользовании и застройке в г. Москве", который уже прошел два чтения в городской Думе и готовится в скором времени к заключительному третьему чтению. Растяжка в два года, как в случае со столицей, позволила не только выявить недостатки ЗК, но и сформировать регионам свое отношение к весьма ценному ресурсу.

И все же, считает Сергей Сай, Земельный кодекс выполнил свою основную задачу - поднял огромный пласт вопросов и аспектов по земле и в той или иной мере разложил их по полочкам: возникло понятие "земли" - как невосполнимого ресурса и объекта собственности, появилось определение и регистрация права на него. Кодекс послужил, по сути, толчком к дальнейшему развитию законодательной базы о земле - вслед за ним появились законы "О резервировании земель", "О территориальном зонировании", "О переводе земель из одной категории в другую". Вовлечение земли в экономический оборот потребовало создать систему ее кадастровой оценки, а также заняться межеванием земельных участков. Последнее, как следует из истории, весьма деликатное дело,

В то же время принятие ЗК породило массу проблем и задач. Сергей Сай привел пример РАО ЕЭС и "Газпрома", у которых огромная инфраструктурная сеть, и по закону каждая труба или ЛЭП требуют соответствующего оформления, так как они теперь располагаются не на какой-то там траве, грунте или песочке, а на конкретных земельных участках. Как видно, отечественным монополиям предстоит непочатый край работы. Впрочем, не только им. Особую актуальность земельное законодательство приобретает в населенных пунктах и прежде всего в городах-регионах: Москве и Санкт-Петербурге. Ограниченность главного ресурса (а следовательно, его особая ценность и значение для городской территории) заставляет местные власти очень серьезно подходить к разработке законодательной базы, регулирующей эту сферу. Важность закона "О землепользовании и застройке в г. Москве" наглядно подчеркивает тот факт, что в ходе его обсуждения во втором чтении на 55 статей пришлось 296 поправок.

По словам одного из главных разработчиков закона, заместителя руководителя Московского земельного комитета Олега Рыжкова, главные принципы основополагающего документа следующие. Первое - приоритет получает связка: земельный участок и расположенная на нем недвижимость (здания, сооружения, инфраструктура и т. д.). то есть на обе составляющие должен быть один хозяин. В то же время Рыжков признал, что в столице все же возможны случаи, когда связка будет разрываться: у земли - один хозяин, у расположенной на ней недвижимости - другой, что распространено и в западных странах. Второй важный принцип - с принятием закона в Москве повсеместно должно распространиться платное землепользование, иными словами, любой частник должен оформить отношения с владельцами земли и платить за занимаемый участок (в настоящее время вся территория столицы находится в неразграниченной собственности, которая со временем должна разделиться на две составляющие: городскую и федеральную). Таким образом, отменяется заявительный характер оформления прав на тот или иной участок. До сих пор в столице существует немало организаций и предприятий, которые никак не определили свои отношения с городом. С вступлением в силу закона отсутствие документа об аренде не будет служить оправданием неплатежа.

Третий принцип - один из самых важных. Как заявил Олег Рыжков, основная норма использования земли в Москве - аренда, а не ее продажа в частные руки. Логика здесь предельно ясна: столичным властям при решении разнообразных городских задач намного легче иметь дело с арендаторами, чем с владельцами земли. Генеральный директор ММБА Сергей Борисов привел пример Токио, где при прокладке одной из автомобильных магистралей строители наткнулись на клочок земли с хибарой. Ее хозяин ни за что не хотел уступать свою недвижимость. В итоге дорога обогнула частный участок, и на это были потрачены значительные средства. Понятно, что московским властям вовсе не хочется получать подобную головную боль.

Но здесь возникает одна из основных проблем. В Земельном кодексе прописано, что владельцы собственности (недвижимости) имеют право либо выкупить, либо взять в аренду занимаемый участок. При этом установлена и ставка выкупа - от 5- до 30-кратного размера земельного налога. В этом случае появляется сразу несколько "злободневных" аспектов. Прежде всего участники конференции достаточно много говорили о том, что чиновники нередко занимаются "обрезанием" - частному зданию отводят землю прямо по краю его фундамента. Хотя понятно, что каждое сооружение имеет примыкающую территорию, да и вообще любой участок должен выходить к инфраструктуре, ближайшей дороге и т. д. Следующая проблема называется "слоеный пирог" - это когда на участке расположено здание, у которого много владельцев - у первого этажа один хозяин, два следующих принадлежат другому... И чья земля?

Не все ясно и с земельным налогом, так как размер его еще не определен, хотя он и привязан к кадастровой оценке земли. Она в Москве проведена, весь город разбит на 1, 5 тысячи кварталов ("квадратиков") и у каждого своя цена. Но ставки налога пока нет. Однако дело тут не совсем в налоге. Столичные власти категорично не согласны с кодексными рамками определения стоимости выкупа земли. Руководство мегаполиса резонно считает, что выкуп должен определяться на основе рыночных оценок, а, как известно, земля в Москве - очень ценный ресурс. На конференции было заявлено, что предложенная Москвой инициатива по рыночному формированию ставки выкупа будет рассматриваться в Госдуме в апреле этого года.

Но пока действует только Земельный кодекс, а потому в городе уже появились желающие выкупить землицу по дешевке. Пресса вовсю обсуждает случай, когда одна из частных компаний потребовала у города продать занимаемый ею участок по кодексным нормам. В этой ситуации у городской администрации трудная задача выиграть время и дождаться благоприятных изменений в Земельном кодексе. В ином случае будет создан нежелательный прецедент, который может вызвать вал приватизационных дел.

Таким образом, в настоящее время создается один из важнейших для города законов, который во многом определит развитие столицы. Но главное здесь, несомненно, чтобы город имел твердую основу и у него не уплывала бы земля из-под ног.