ДЕНЬГИ ПОД НАШИМИ НОГАМИ

"Земля - наше богатство". Этот лозунг канувших в Лету времен воспринимался большинством из нас весьма абстрактно. Земля находилась в собственности государства, и сограждане даже и не помышляли о том, что когда-нибудь буквально каждый клочок превратится в товар и обретет цену. Вернувшийся отголоском прошлого лозунг сегодня наполняется вполне конкретным смыслом.

ПО РАНЖИРУ РАССЧИТАЙСЬ!

Учет земли существовал всегда, но только в каком-то несистематизированном состоянии. В Советском Союзе, например, реестр земель населенных пунктов велся только по площади, а сельхозугодий - еще и по качеству. Главное внимание уделялось регулированию аграрного производства (его объемов, приоритетных видов продукции и т. д.), а не получению дохода с территорий, на которых ведется хозяйство.

Сегодня земельный кадастр, по сути представляющий собой подробнейшую карту всей земли государства российского, оказался в центре внимания. Его называют одним || из столпов, на которых будет основываться купля-продажа земли. Уже в этом 1 полугодии органам местного самоуправления необходимо утвердить кадастр, после чего каждый краснодарец узнает, сколько стоит земля, на которой стоит его дом, огород, а также предприятие или учреждение, где он работает.

Последние два года в Краснодаре, как, впрочем, и на всей территории края, шла грандиозная работа по оценке земли. В ней были задействованы специалисты водоканала, БТИ, горгаза, ГАИ, энергоструктур и пр. Был изучен чуть ли не каждый квадратный метр города на предмет его обеспеченности инженерными сетями, объектами инфраструктуры, состоянием всех размещенных там коммуникаций. Проводились опросы риэлторских фирм, изучались даже объявления в газетах о продаже домов с земельными участками.Для оценки стоимости земли учитывалось свыше 60 параметров!

Предварительные итоги этой непростой деятельности в ноябре прошлого года озвучил директор Краснодарского краевого агентства государственной оценки земли Анатолий Путянис. Выступая перед депутатами комитета гордумы по собственности, он сообщил, что краевой центр поделен на 2811 кадастровых кварталов. Каждый квартал имеет свою стоимость квадратного метра, четкие географические координаты, а также семизначный федеральный номер. Последний будет внесен в федеральную базу данных, где скапливается аналогичная информация по каждому населенному пункту страны и по ее угодьям.

Составленный каталог краснодарской территории должен быть сначала утвержден Думой, только после этого его содержимое обретет статус официальных данных. Пока же, по информации "КИ", можно предположить, что средняя стоимость одного квадратного метра земли в столице Кубани составит 1606 рублей. И это не самый высокий показатель в крае.

- Среди поселений края Краснодар занимает шестое место по стоимости земли, - сообщил депутатам Анатолий Путянис. - Первые позиции занимают Центральный район Сочи, Хоста, Адлер, Лазаревское и село Эстосадок, расположенное в пределах Красной Поляны.

Сочинцы вырвались вперед достаточно заметно: у них квадратный метр тянет более 1900 рублей. Для сравнения: рыночная стоимость сотки земли в Москве составляет от 0, 8 млн. до 42 млн. рублей (или же, если перевести в квадратные метры, от 8000 до 420 ООО рублей).

Но средняя цена земли еще ни о чем особенном не говорит. В зависимости от расположения кадастрового квартала и его особенностей она может сильно варьироваться. Так, кадастровая стоимость земли под гипотетическим индивидуальным жильем на углу ул. Гимназической и Кирова может составить более 2300 рублей за квадратный метр. Подальше от центра, на углу ул. Российской и Ягодина, - уже 700 рублей. На Гидрострое квадратный метр земли, вероятно, будет стоить 300 - 400 рублей, в пос. Белозерном - 60 100, а на хут. Копанском меньше 40 рублей.

Ответственные лица пока не склонны делиться подобной информацией, поэтому указанные цифры в какой-то мере условны. Но и они четко выявляют один из главных принципов нового кадастра: разделение территории города на ценовые зоны. Самым престижным и дорогим оказывается центр, и чем дальше от него находится земля, тем дешевле она будет стоить.

Собственно, последнее ни для кого не является секретом. Рынок недвижимости давно уже расчертил для себя город на ценовые зоны. Да и существующая пока система земельных платежей, пусть и несовершенная, тоже ладила с географией. Тем не менее, кадастр более четко обозначит границы престижных и не очень районов.

ЛИШНИЙ ВЕС.

Краснодару как родному, любимому городу каждый из нас многое прощает. В том числе и старые домишки с перекошенными ставнями, так не вяжущиеся с обликом кубанской столицы. И другие дома - с облезшей штукатуркой, так режущие глаз своей неухоженностью. И грязные, кажущиеся полузаброшенными дворы-пустыри... В Краснодаре много действительно красивых, радующих глаз мест. Но есть и те, что не придают его облику блеска. За примерами далеко ходить не надо: чуть в стороне от ул. Красной - на Красноармейской, Седина, Рашпилевской - легко найти нелицеприятные для краевого центра виды.

А ведь это центр города, где каждый клочок земли должен идти на вес золота. Не случайно ведь современные города обрастают небоскребами, целыми кварталами высотных зданий. Это не что иное, как способ рационального использования каждого пятачка земли.

Начало ему в определенном смысле положит именно создание кадастра. Ведь реальная (читай: высокая) стоимость земли отрезвит нерадивых собственников, а радивых - побудит извлекать из нее максимум выгоды.

Что касается обозримого будущего, то пока эксперты изучают вопрос о практической пользе кадастра для пополнения бюджета, с одной стороны, и развития экономики - с другой. В прошлом году городская казна получила от сдачи земли в аренду около 116, 5 миллиона рублей - львиную долю всех доходов от муниципальной собственности.

После утверждения кадастровой оценки должен измениться порядок расчета ставок земельного налога и арендной платы. Они будут исчисляться в процентах от кадастровой стоимости. Размер платежей установят местные власти в Диапазоне 0, 1-2 процента.

По мнению специалистов краевого агентства госоценки, "уже при 0, 1 процента ставки по основным видам функционального использования земель будет обеспечено увеличение налоговых поступлений". При ставке же 0, 5 процента прирост доходов по земельному налогу может вырасти в несколько раз.

Однако где та грань, за которой рост доходов превратится в удушение городской экономики? Это очень сложный вопрос, и местным властям придется семь раз отмерить, чтобы соблюсти баланс интересов.

Особенно тяжко придется промышленным предприятиям типа ЗИПа, бывших КСК, ХБК. В свое время они строились с размахом, цеха вольно раскинулись на больших площадях, осталось даже место под мини-рощицы и цветочные клумбы. Теперь землю под ними оценивают в четыре тысячи рублей за метр. Богатое предприятие заплатить сможет. А оказавшийся в финансовой дыре производитель будет вынужден "сбрасывать" излишки.

- Территория таких больших предприятий - только часть неэффективно используемой сегодня земли, - пояснил руководитель Краснодарского комитета по земельным ресурсам и землеустройству Николай Радчевский. - Существует и масса других объектов. Взять хотя бы строительные организации, бывшие СМУ и ПМК. Часть из них обанкротилась и не функционирует, а территория фактически простаивает.

Очевидно, что, если налог на землю вырасти в три раза, он станет серьезным стимулом для более рачительного отношения к занимаемому фирмами пространству.

ЗЕМЛЯ НЕ ПРОДАЕТСЯ.

В течение последнего времени в городском управлении муниципальной собственностью царил аврал. Несколько месяцев назад сюда передали ведение всех дел по земле, начиная с заключения договоров по аренде и заканчивая курированием проблемы составления кадастра. Дел невпроворот, огромные стопки перемещаются между специалистами: идет перерасчет договоров по аренде земли на 2003 год. Всего арендаторов и землепользователей насчитывается в городе около 10 тысяч. Договоры необходимо исполнить в шести экземплярах с непременной "живой" подписью начальника управления. Руководитель этого подразделения Николай Телегин не без содрогания вспоминает стопы бумаг высотой в человеческий рост.

- Одновременно мы ведем работу по инвентаризации земель и разграничению прав собственности, - рассказывает он. - Это раньше вся земля считалась государственной. Сейчас же она должна будет находиться в одной из четырех форм собственности: федеральной, краевой, муниципальной и частной (земля под индивидуальным жильем, садово-огородные участки). Еженедельно мы рассматриваем 80-100 дел с материалами по разграничению собственности.

Время, впрочем, есть. По словам Николая Телегина, эта работа должна быть выполнена до 2007 года. В каждом кадастровом квартале необходимо точно определить владельцев земли и оформить их права.

Но администрацию города взволнованные краснодарцы уже забрасывают вопросами: не получится ли так, что землю под нашей многоэтажкой выкупят, а нас выгонят на улицу?

- Это абсурдная ситуация. Даже если это вдруг теоретически станет возможно, власти Краснодара не допустят ничего подобного, - уверенно отвечает Николай Телегин.

Не уступает в любознательности и директорский корпус: руководителей интересует будущий размер платежей за землю под цехами. Но эту задачку еще только предстоит решать.

В управление поступает достаточно много предложений и о покупке земли. Здесь позиция властей четкая: о торговле муниципальной землей речи идти не может. Город ведь тот же собственник, поэтому только он вправе решать, что ему более выгодно. Аренда пока оказывается курицей, несущей золотые яйца, и потому "резать" ее никто не намерен.

Земельный кадастр в этом смысле становится надежным инструментом ориентирования на рынке. Показывая реальную или близкую к ней цену земли, он позволит точнее оценить ту прибыль, которую город сегодня имеет с лежащего под ногами богатства.

***

фото: