СПЕЦИАЛИСТЫ КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСИМУЩЕСТВОМ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ И ОГУ "ЗЕМЕЛЬНАЯ ПАЛАТА ИРКУТСКОЙ

Правовой режим земельного участка

Четвертая статья из цикла, посвященного вопросам земельных отношений. Материалы подготовлены специалистами Комитета по управлению госимуществом Иркутской области и ОГУ "Земельная палата Иркутской области".

Земельный участок является одним из объектов земельных отношений. Часто встречающееся в повседневном обиходе слово "земельный участок" лишь совсем недавно обрело в законодательстве свое правовое определение.

Впервые данное понятие появилось с выходом Федерального закона "О государственном земельном кадастре", где под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами. Это определение наиболее широкое. Земельный кодекс, принятый годом позже, закрепил (абз.1 п.2 ст.6) главную составляющую, которая определяет суть термина -- описание и удостоверение границ участка. Правовое регулирование описания и удостоверения границ земельного участка происходит в соответствии с требованиями федеральных законов "О государственном земельном кадастре" (в рамках ведения государственного земельного кадастра), "О землеустройстве".

Каждый земельный участок имеет индивидуальные характеристики -- сведения о местоположении и правовом режиме, которые позволяют однозначно идентифицировать его и отделить от иных земельных участков. Подобные свойства участок приобретает в результате его постановки на государственный кадастровый учет. Для проведения учета необходимы сведения, содержащиеся в материалах межевания и другой землеустроительной документации, которая носит в основном технический характер.

Информация о правовом режиме земельного участка первоначально содержится в актах, в том числе и в правоудостоверяющих документах (решениях о предоставлении земельных участков, из государственных или муниципальных земель, гражданам и юридическим лицам на различных правах), издаваемых преимущественно органами местного самоуправления, а также уполномоченными органами государственной власти.

На основании целевого назначения земельного участка, правовой режим участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории земель и его разрешенного использования. Среди исследователей земельного законодательства вопросы построения понятия "правовой режим" практически не имеют каких-либо разночтений. Схематически это понятие представляет собой соединение двух компонентов: базисного, основного -- категории земель и вспомогательного, конкретизирующего -- предназначения использования участка (разрешенного использования).

Земельное законодательство устанавливает 7 категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; поселений; промышленности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Вопросы отнесения участка к определенной категории земель, а также перевод из одной категории в другую определены в ст.8 Земельного кодекса. Вместе с тем, детальный порядок перевода земельного участка еще не установлен. Не определены также органы, уполномоченные осуществлять перевод неразграниченных государственных земель. Учитывая, что перевод участка из одной категории в другую автоматически влечет изменение его правового режима, данные процессы протекают без существования должной правовой основы и, как правило, осуществляются органами местного самоуправления как элемент распоряжения государственными землями до их разграничения.

Лицам, использующим землю, необходимо учитывать, что Земельный кодекс предъявляет строгое требование: указание на категорию земель должно содержаться не только в документах, издаваемых государственными и муниципальными структурами, но и в договорах (в том числе заключаемых между гражданами и юридическими лицами), предметом которых является земельный участок.

Разрешенное использование земельного участка выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. При предоставлении гражданину и юридическому лицу земельного участка устанавливается его разрешенное использование (для различного строительства, общественно-деловых или промышленных целей и т.д.). На землях поселений виды разрешенного использования в идеале должны определяться на основании зонирования территорий, а также градостроительными регламентами (акты уполномоченных органов, устанавливающие правила застройки и землепользования).

При определении правового режима земельных участков основополагающая роль отведена органам публичной власти. Это положение, а также обязанность всех землепользователей соблюдать условия использования земель (целевое назначение земельного участка и иные, связанные с этим правила) составляют не только элемент правового положения земель, но и основу государственного регулирования процесса охраны и использования земель.

ПРОДОЛЖЕНИЕ В СЛЕДУЮЩЕМ НОМЕРЕ.