"НУЖНО УЧЕСТЬ ИНТЕРЕСЫ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ"

В сельских районах Воронежской области сейчас активно обсуждается проект областного Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". После обращения губернатора Владимира Кулакова к сельским жителям, его встреч с селянами, многие вопросы адресуются непосредственно ему (содержатся они и в письмах в газету "Коммуну"). На некоторые из них Владимир Григорьевич и дает сегодня ответ.

К главе администрации области обращается житель Воронежа Владимир Иванович Стародуб:

-Реформа с ваучерами провалилась. Не будет ли то же самое с законом о земле? Может, лучше землю сдавать в аренду?

-Мое обращение к жителям области как раз вызвано тем, что вполне возможно повторение истории с ваучерами. Для того, чтобы исключить такую возможность, я попросил депутатов областной Думы не форсировать принятие областного закона и поручил соответствующим службам областной и районных администраций провести дополнительные консультации как можно с большим количеством участников земельных отношений, с простыми гражданами.

Обсуждение проводится с единственной целью: помочь людям грамотно распорядиться своей долей и не спешить продавать ее. Земля -это недвижимость, это капитал на долгие годы, пусть пока небольшой, но надежный. Не надо соблазняться сиюминутной выгодой. Земля еще принесет прибыль вам, вашим детям и внукам.

К сожалению, так сложилось, что применительно к этому закону акцент в многочисленных комментариях делался на куплю-продажу, хотя под оборотом земель понимается, конечно же, не столько купля и продажа, а прежде всего -аренда. Но возможны и другие способы распоряжения землей. Для одиноких людей, например, это может быть пожизненная рента.

-Какую минимальную площадь сельхозугодий планирует глава администрации области предложить при обсуждении закона? Какую площадь планирует к рассмотрению областная Дума? -спрашивает у губернатора воронежец Вячеслав Фомин.

-Определение минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения оказалось, по существу, самым сложным моментом при подготовке проекта закона Воронежской области. С одной стороны, потенциально существует опасение, что, если сельхозугодья будут разбиты на мелкие участки, их обработка с применением современных машин и технологий будет затруднена. С другой стороны -установление минимального размера, например в 100 гектаров, в определенной степени ограничивает права граждан по распоряжению своей собственностью и может привести некоторым нежелательным процессам.

Учитывая неоднозначность мнений по определению минимального размера земельного участка, а также то, что этот вопрос может затронуть интересы многих людей, окончательное решение мною будет принято после рассмотрения всех поступающих сейчас в администрацию области мнений и предложений, высказываемых на сходах граждан и отдельными лицами. Нужно прежде всего по возможности учесть интересы всех участников земельных отношений. Не сомневаюсь, что такого же мнения придерживаются и депутаты областной Думы.

На следующий блок вопросов мы попросили ответить специалистов главного управления агропромышленным комплексом и главного управления государственного имущества администрации области.

-Какой документ должен быть на руках у владельцев при сдаче земли в аренду? -интересуются жители колхоза "Родина" Репьевского района.

-Из вопроса не вполне ясно, идет ли речь об аренде земельного участка, принадлежащего одному лицу, или земельный участок находится в долевой собственности. Поэтому рассмотрим оба варианта.

1. Если предполагается сдача в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего одному лицу, то для оформления и государственной регистрации договора аренды у собственника земельного участка (арендодателя) должно быть свидетельство о праве собственности на землю, кадастровый план земельного участка и собственно договор аренды. Если при проведении межевания для постановки на кадастровый учет площадь вашего земельного участка уточнялась и отличается от указанной в свидетельстве, то необходимо постановление местной администрации об уточнении площади. Иногда может возникнуть необходимость в наличии постановления местных органов власти о первоначальном предоставлении земельного участка.

2. Если предлагается сдача в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, то необходимы свидетельства о праве собственности на долю (в праве на земельный участок) всех участников долевой собственности, кадастровый план земельного участка, договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя, а также постановление администрации района об уточнении площади земельного участка, если это уточнение произошло при проведении межевания для постановки земельного участка на кадастровый учет. В соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 2, ст. 9) договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, может заключаться или со всеми участниками долевой собственности, или с одним из них на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. До выдачи доверенностей и заключения договора целесообразно провести собрание участников долевой собственности, на котором необходимо уточнить все существенные условия договора аренды. Решения собрания оформляются протоколом.

Следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе и земельные участки, которые находятся в долевой собственности.

-Знают ли власти, в чьих руках находится земля? Составлен ли кадастр на воронежскую землю? (г. Воронеж, Григорий Григорьевич Грачев).

-Областная администрация и муниципальные органы имеют сведения обо всех землепользователях и о размерах предоставленных им земельных участков. В настоящее время земля находится в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований и в государственной собственности. В соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" и постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности" ведется работа по составлению перечней земельных участков. Таким образом, в процессе разграничения государственной собственности на землю каждый земельный участок приобретет своего собственника. В перечнях земельных участков, помимо информации о местоположении, площадях, кадастровых номерах земельных участков, содержится информация обо всех пользователях земельных участков, подлежащих отнесению к собственности области.

Конечно, на территории Воронежской области ведется и государственный земельный кадастр. В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона РФ "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. На территории Воронежской области функции по ведению государственного земельного кадастра возложены на федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Воронежской области. К примеру, в соответствии с земельным законодательством объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Произведена также кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, результаты которой утверждены постановлениями администрации Воронежской области.

-Качество земли -разное. Кто будет распределять, кому какой участок достанется? (жители Богучарского района).

-Естественно, качество земельных участков в границах одного хозяйства разное. При передаче в собственность граждан земель учитывалась их продуктивность. Так как эта продуктивность и экономическое плодородие земель, занятых сельскохозяйственными угодьями, различна, сельскохозяйственные угодья переводились в условную единицу -баллогектары. Так, все владельцы земельных долей получили свидетельства о праве собственности на земельный участок, выраженный в баллогектарах. При выделе земельного участка в натуре размер его будет различен. На более плодородных землях размер земельного участка будет меньше, а на менее плодородных -больше. А распределять участки будут сами участники долевой собственности.

В соответствии со ст. 13 Федерального Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных настоящей статьей.

Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным пунктом 1 статьи 4 указанного Федерального закона. Например, не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Законом предусмотрен также порядок и определен размер компенсации остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации. В случае непринятия согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

-Можно ли упорядочить в законе отношения арендаторов и фермеров? (Терновский р-н, с. Николаевка, Николай Федорович Климентов).

-В вопросе, видимо, речь идет об условиях договоров аренды между собственниками земельных участков (или долей в праве на земельные участки) и фермерскими хозяйствами. Условия договора аренды (арендная плата, способ и сроки ее выплаты, срок договора аренды, условия расторжения и продления договора и др.) оговариваются непосредственно в самом договоре. Правила заключения договора аренды определены Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, содержащихся в земельном законодательстве. Вводить в Закон Воронежской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" нормы, устанавливающие порядок заключения договоров аренды, не представляется возможным, так как это будет противоречить федеральному законодательству.

-Паи распределены только на тех людей, кто работал в момент реорганизации совхоза. Дадут ли землю пенсионерам и тем, кто рассчитался раньше? (Лискинский район, с-з "Садовый", Зинаида Афанасьевна Образцова).

И еще один вопрос на ту же тему:

-В ходе приватизации были составлены списки на выделение паев. Но работникам социальной сферы села землю не выдали. Будет ли восстановлена справедливость? (Верхнемамонский район, с. Русская Журавка).

-Приватизация земли при реорганизации колхозов и совхозов осуществлялась в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 29. 12. 1991 года N86, от 04. 09. 1992 года N708 и последующими Указами Президента. Вышеназванными постановлениями было определено, что право на земельную долю имели члены колхозов и работники совхозов, а также пенсионеры этих хозяйств, проживавшие в момент формирования списков собственников земельных долей на территории хозяйства. Что касается работников социальной сферы, то по постановлению N86 они включались в списки по решению трудового коллектива хозяйства.

В вышедшем позднее постановлении N708 работники социальной сферы включались в списки уже без данного ограничения (решения коллектива). В связи с этим в некоторых хозяйствах, которые провели реорганизацию до выхода постановления N708, работники социальной сферы (по решению трудовых коллективов) не получили земельных долей.

Что касается пенсионеров, то все они должны были получить землю, если на момент приватизации проживали на территории хозяйств. В настоящее время приватизация земли запрещена, сроки начала приватизации будут определены Законом Воронежской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". После определения сроков начала приватизации в области и районах будут приняты нормативные документы, определяющие порядок приватизации и случаи, когда приватизация будет осуществляться за плату и бесплатно. В этих нормативных документах, по возможности, будут устранены имевшие место ошибки и нарушения.

-Будет ли земля, которая пока не отдана в аренду, после одного года не сдачи в аренду (или если она не продана) изъята? (с. Перлевка, Семилукский район).

-Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24. 07. 2002 г. N101-ФЗ установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника в случае ненадлежащего использования. Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что земельный участок может быть изъят принудительно за ненадлежащее использование по истечении трех лет. Если в течение двух лет не используется часть земельного участка, находящегося в долевой собственности, то эта часть может быть выделена в самостоятельный земельный участок, а затем изъята по тем же правилам, что и в случае ненадлежащего использования.

Изъятие может быть осуществлено, если собственник или собственники земельного участка добровольно отказались от своих прав на землю. В этом случае участки будут выставлены на публичные торги. Если собственники не согласились, в связи с вышеизложенным, добровольно отказаться от права собственности или собственники неизвестны, на основании решения суда в дальнейшем земельные участки также будут выставлены на торги.

-Может ли губернатор запретить продажу земли людям, не живущим в Воронежской области? (г. Воронеж, Вера Филипповна Смеянова).

-Нет, таким правом ни губернатор, ни областная Дума не обладают. Конституция Российской Федерации устанавливает равные права для всех граждан России и единство экономического пространства.