Земля в вашем пользовании

Специалист разъясняет

Развитие земельной реформы в России выдвинуло немало новых но форме и содержанию задач. Это сопровождалось принятием целого ряда важных земельных законов и нормативных документов, которые потребовали структурной и функциональной перестройки земельных органов но принципу - каждый уровень власти должен нести свою ношу.

Подверглась реорганизации и внутренняя структура земельной службы. Образовались ФГУ "Земельная кадастровая палата" с ее филиалами, земельный отдел в составе комитета имущественных отношений. По сути, произошло разграничение полномочий в сфере управления земельной собственностью.

На примере предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в ведении муниципальных образований, процедура на сегодня принципиально отличается от той, что существовала ранее, особенно но количеству структур, принимающих участие в ней, а также но разделению функциональных обязанностей между участниками данною процесса. До принятия федеральных законов "О государственном земельном кадастре", "О государственной регистрации нрав на недвижимость и сделок с ними", все законодательные действия осуществлялись в земельном комитете. Сейчас эти функции переведены земельному коми-югу. Земельной кадастровой палате, земельному отделу муниципальных образований, органу регистрации юридических нрав. Дробленность решения одного вопроса возмущает людей, вызывает недовольство.

В нашей газете (NN 51-52 за 15 марта) уже заходил разговор о новом законодательстве но землепользованию, но он оказался явно недостаточным, ибо читатели задают все новые и новые вопросы. По просьбе журналиста В. Васькина на наиболее частые из них отвечает директор ФГУ "Земельная кадастровая палата" но КПАО Василиса Викторовна СЫСОЛЕТИНА:

Как продать земельный участок?

Вы настойчивы в своем желании продать земельный участок. Но установили, что сведении, содержащихся в земельном кадастре, недостаточно для совершения сделки с Вашим участком.

В этом случае Вам необходимо сначала обратиться в орган межевания. который выполнит необходимые геодезические работы по определению местоположения границ земельного участка на местности и составит их описание.

Теперь можно было бы встречаться с покупателем и заключать договор купли-продажи земельного участка. Но лучше, если сначала Вы представите документы о межевании в кадастровую палату, где проверят документы о межевании и проведут необходимые уточнения (дополнения) сведении земельного кадастра о Вашем земельном участке. По результатам этих работ Вам выдадут удостоверенным в установленном порядке кадастровый план участка, который потребуется для регистрации прав.

После получения этого плана Вы можете заключать договор купли-продажи.

На этом пути Вам предстоит встретиться: - с органами межевания; - с покупателем, - с кадастровой палатой; - с учреждением юстиции.

Как организовать межевание земельного участка?

В любом подразделении кадастровой палаты Вам обязаны предоставить специалистов и организаций по межеванию, и Вы вправе сами выбрать любого из них для заключения договора. Заключая договор. Вы должны знать, что для межевания Вы должны сами предоставить в орган межевания все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре.

Где же их получить? Конечно, в кадастровой палате.

Вы можете спросить: а что, Свидетельства недостаточно? Нет, недостаточно, так как со времени выдачи Вам Свидетельства на местности могли произойти существенные изменения. В плане, который Вам выдадут для проведения работ по межеванию, будут отражены сведения не только о Вашем участке. но и о соседних участках.

Запомните: собственник участка и лица, действующие от его имени, получают сведения бесплатно и оплачивают только стоимость копирования (документирования) сведений. Если Вы бережете свое время и силы. то кадастровые планы можно получать, находясь дома. Вам их принесет почтальон, но только если Вы об этом укажете в заявлении о выдаче кадастрового плана.

По договору о проведении межевания орган межевания в соответствии с действующим законодательством обязан:

1. Организовать работы по определению местоположения границ на местности. Вам вместе со специалистом органа межевания предстоит встретиться со всеми соседями и определить - где проходит граница между вашими участками. Оформить должным образом согласование границ на местности, составив об этом акт, который должен быть подписан Вами и всеми соседями. Возможно, ваши участки уже разделены забором, канавой или межой. Стоит проверить - может быть, изгибы забора и канавы случайны, и решить, что граница проходит по прямой линии. При этом не обязательно сразу переставлять забор - достаточно отразить это решение в акте.

2. Закрепить на местности границы участка. установив на поворотных и узловых точках межевые знаки, и провести геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков. В предусмотренных случаях может быть составлено иное описание границы, но оно должно позволять однозначно определить ее местоположение на местности. Вычислить площадь участка по уточненным границам.

3. Составить межевое дело и подготовить документ о межевании (выписку из межевого дела) для представления в кадастровую палату.

Рекомендуем для ускорения работ заранее обсудить с соседями место прохождения границ, а также пригласить на межевание покупателя, чтобы он подпись Акт установления границ, т.е. засвидетельствовал, что с предметом покупки ознакомился на местности. Это позволит избежать в дальнейшем возможных судебных разбирательств.

Очень важно знать - если Ваш сосед уже проводил межевание и согласовал с Вами его границы, то повторно проводить эту работу не требуется. Эта граница считается уже согласованной и сведения о ней уже имеются в земельном кадастре. Как правило, в этом случае для Вас снижается стоимость межевания. Установленная в результате межевания площадь может не совпасть с указанной в Свидетельстве. Но если Вы никому не отдавали своей земли и не занимали чужой, то необходимо внести уточнения в документы о предоставлении Вам земельного участка.

Как получить кадастровый план земельного участка?

Итак, у Вас на руках документ о межевании и решение соответствующего органа власти о внесении уточнений в документы о предоставлении участка в собственность. Эти уточнения должны быть признаны государством, т.е. они должны быть внесены в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Для этого в соответствии с законом Вам необходимо прийти в кадастровую палату и написать заявку о том, что вы представляете уточненные данные о земельном участке по результатам межевания и просите внести эти данные в документы земельного кадастра, а также выдать кадастровый план для совершения сделки с целым земельным участком (или внесения уточнений в регистрационные записи учреждения юстиции). Заявку Вы напишите на бланке, который выдаст работник кадастровой палаты.

К заявке должны быть приложены:

два экземпляра решения соответствующего органа власти о внесении уточнений в документы о предоставлении участка в собственность, - документ о межевании, - квитанция об оплате копирования (документирования) сведений земельного кадастра.

Обратите внимание: все представляемые документы должны быть оформлены без подчисток и исправлений, а копии Постановлений местной администрации должны быть заверены печатью.

Один экземпляр Постановления Вам должны вернуть сразу, проставив номер и дату регистрации принятых документов в кадастровой палате. Он потребуется Вам в учреждении юстиции.

Документ о межевании и второй экземпляр Постановления не возвращаются после окончания кадастровых работ. Поэтому, если они Вам необходимы, подготовьте для себя заранее их копии.

На что следует обратить внимание, получая план?

Кадастровая палата должна внести изменения в сведения земельного кадастра в течение одного месяца.

После выполнения кадастровых работ Вам должны подготовить (или прислать по почте) выписку из земельного кадастра. которая называется кадастровым планом земельного участка. Для получения плана Вы должны иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

Количество подготовленных для Вас экземпляров плана должно соответствовать тому, которое Вы указали в заявке.

Все. экземпляры полученной Вами выписки должны быть заполнены абсолютно одинаково, пронумерованы и заверены подписью должностного лица кадастровой палаты.

Как заключить договор купли-продажи?

Теперь однозначно описан предмет, кадастровый план оформлен. Вы можете встречаться с покупателем и заключать договор купли-продажи. Этот договор может быть составлен в простой письменной форме. Это значит, что вы можете самостоятельно вместе с покупателем составить текст договора. В договоре обязательно укажите в точном соответствии с выданным Вам кадастровым планом следующие данные о земельном участке: - его наименование; - кадастровый номер; - местоположение; - площадь.

Составить договор правильно и все предусмотреть очень трудно. Советуем Вам обратиться за помощью к нотариусу и сразу оформить покупателю доверенность на представление Ваших интересов в учреждении юстиции. Вам обязательно помогут в любом учреждении юстиции найти нотариуса, специализирующегося на оформлении сделок с земельными участками

Как будет проходить государственная регистрация прав?

На государственную регистрацию прав в учреждение юстиции Вам необходимо прийти вместе с покупателем или выдать ему оформленную в нотариальном порядке доверенность. В учреждении юстиции будут регистрировать не только возникновение права у покупателя, но и прекращение Вашего права на земельный участок. Лучше с этим посещением не задерживаться. Ведь до тех пор, пока права на Ваш участок не зарегистрированы на нового хозяина, собственником участка продолжаете считаться Вы.

В учреждение юстиции необходимо представить:

- Ваше свидетельство о праве на землю и, при необходимости, акт местной администрации о предоставлении Вам земельного участка;

- Акт местной администрации об уточнении площади;

- Договор купли-продажи земельного участка;

- Кадастровый план земельного участка (в строке "17" должна быть запись - для государственной регистрации прав. Не забудьте получить после окончания регистрационных действий подлинные экземпляры документов. Их должны Вам вернуть и на них должны быть проставлены:

- номер регистрационной записи, - дата регистрации, - подпись регистратора.

Рекомендуем покупателю проверить свидетельство о регистрации прав. В нем обязательно должен быть указан кадастровый номер земельного участка, и он должен совпадать с номером, указанным в кадастровом плане.

Как формируются новые земельные участки?

Уважаемый читатель. Вы стали собственником земельного участка. Ваш земельный участок стоит на кадастровом учете в кадастровой палате, права на него зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы его однозначно определены и отображены на кадастровом плане, который передал Вам продавец. Такой участок можно, не проводя межевание, продать, подарить или обменять, а затем, не заходя в кадастровую палату за удостоверенным планом, зарегистрировать в учреждении юстиции права покупателя. Но так можно делать, если продается только весь земельный участок. А если Вам потребуется:

- продать часть участка; - разделить свой участок (общее имущество); - расширить свой участок, купив соседний участок или его часть, то необходимо будет сформировать новые земельные участки, поставить их на кадастровый учет, а затем обратиться за регистрацией прав на них.

Опишем некоторые возможные варианты формирования участков.

Например, Вы решили продать часть своего участка. Для этого делите свой участок на части "А" и "Б".

Часть "А" останется у Вас. а часть "Б" Вы передадите покупателю. Для того необходимо сначала размежевать Ваш участок - составить однозначное описание каждой части участка. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки. Им присвоят кадастровые номера, а Вам с покупателем выдадут кадастровые планы. После Вы пойдете с покупателем в учреждение юстиции регистрировать свои права на вновь образованные участки.

Вы можете также расширить свой участок и купить для этого участок у соседа.

Как вы догадались, Вам необходимо будет после заключения договора поставить на кадастровый учет и зарегистрировать свое право на участок с кадастровым номером "3.

Если участки делятся или объединяются, то они перестают существовать. Из них образуются новые участки.

Что делать, если потребовалось поделить свои участок?

Сделать это можно, если Ваш земельный участок признается делимым. Закон разрешает делить только тот участок, после раздела которого каждую часть можно использовать по прежнему назначению, то есть их размер будет не меньше установленных норм.

Мы советуем Вам заранее узнать в Кадастровой палате, какие минимальные размеры могут быть у Вашего земельного участка.

Если Ваш земельный участок является делимым, то для выполнения Вашего желания необходимо однозначно определить и описать границы как той части участка, которую Вы передадите покупателю, так и той, которая останется у Вас. Напоминаем: что эта работа называется межевание, что выполняют ее специалисты органа межевания, что предварительно необходимо получить кадастровый план своего участка.

Приглашая специалиста органа межевания, имейте в виду, что он не может повторно обмерять ваш участок (и брать за это деньги). Он должен составить межевое дело, в котором будут материалы измерений только новой границы, и подготовить выписку из межевого дела, в которой будут однозначно описаны образующиеся части участка.

Вы получите выписку из межевого дела, в которой будет однозначно описана часть участка, которую Вы будете передавать покупателю, можно заключать договор купли-продажи и идти в кадастровую палату. Там вновь образованные в результате раздела земельные участки поставят на кадастровый учет, присвоят им кадастровые номера и выдадут на каждый участок отдельный кадастровый план.

Что делать, если Вы решили расширить свой участок?

Предположим, Вы покупаете смежный земельный участок для расширения своего. Вы подписали договор купли-продажи, и у продавца есть кадастровый план продаваемого участка. Мы Вам рекомендуем сразу обратиться в орган межевания для составления описания одного объединенного участка. Специалисты должны по Вашей заявке провести межевание вновь образуемого участка, сформировать межевое дело и подготовить выписку из межевого дела для предъявления в кадастровую палату. Так как и Ваш участок, и покупаемый состоят на кадастровом учете, то для составления описания объединенного участка не надо проводить измерений на местности - достаточно планов, которые Вы передадите специалисту органа межевания.

С договором и документом о межевании Вы можете идти в кадастровую палату для постановки вновь образованного участка на кадастровый учет. Затем, получив кадастровый план объединенного участка. Вам останется только зарегистрировать на него права в учреждении юстиции.