СКОЛЬКО СТОИТ ЗЕМЛЯ

Наконец случилось то, о чем так долго говорили в Москве, - после многолетней работы в столице появилась информационная система - Земельный кадастр. Проще говоря, отныне московские власти точно знают, сколько стоит каждый конкретный "кусок" земли в центре и на окраинах Белокаменной. Именно этому вопросу будет посвящено заседание московского правительства 13 мая.

Очевидно, теперь московским чиновникам будет проще взимать налоги и арендные платежи. Хотя бы потому, что отныне цена каждого гектара земли в Москве обоснована с учетом нескольких десятков объективных критериев: близости транспортных и прочих коммуникаций, расположения относительно центра столицы, наличия и степени развития социальной инфраструктуры, сложившегося спроса на покупку прав аренды того или иного участка и т. д. Кадастр получил высокую оценку специалистов, хотя они и оговариваются, что "это скорее технический документ, своеобразная форма учета тех земельных ресурсов, которые сегодня есть у Москвы". Кроме того, номер земельного участка по кадастру "привязывается" к объекту недвижимости, и тогда его легче идентифицировать, наделять территорией и т. д.

Но кадастр - это только шаг (пусть и важный) к настоящему земельному рынку в Москве. Как сказал в беседе с нашим корреспондентом руководитель СГУП по продаже имущества г. Москвы Владимир Авеков, "кадастр необходим как важнейший технический документ, но нужны и новые законодательные шаги, и это нормальная, нужная работа, не терпящая излишней торопливости и требующая взвешенности решений, чтобы от результатов этой работы оказалась в выигрыше Москва и ее жители".

Предстоит еще немало сделать. Например, до сих пор не принято решение, кто будет продавать земельные участки. По ныне действующему законодательству получается, что продавцом земли может быть тот, кто приватизировал помещение на этой земле.

Но это, как говорят знающие люди, абсурд, юридический нонсенс, поскольку по другому закону нельзя продавать московскую землю без участия Москомзема. До сих пор не решен вопрос о разграничении земель на московские и федеральные. Недавно созданная согласительная комиссия, сопредседателями которой стали первый заместитель мэра в правительстве Москвы и замминистра Минимущества РФ, пока только начинает свою работу. Как много времени она займет? Точно на этот вопрос не стал отвечать даже сопредседатель комиссии, руководитель столичного Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев. Некоторые московские чиновники говорят, что "работа комиссии может активизироваться только после выборов в Государственную Думу и тогда решение вопроса не займет много времени". Другие считают, что эта работа может длиться долго -от 5 до 7 лет. Причин здесь много, в том числе и технических: скажем, в Москомземе вопросами разграничения собственности в Москве профессионально занимаются более тысячи специалистов, а в федеральном Министерстве имущества 150 человек изучают эти же вопросы в масштабах всей страны...

Иными словами, даже при существовании московского Земельного кадастра перспективы функционирования столичного земельного рынка могут еще долго оставаться весьма туманными. У многих специалистов есть вполне обоснованные опасения, что без четкого разграничения земельной собственности в Москве на столичную и федеральную покупка-продажа каждого земельного участка может превратиться в "битву" между столичными и федеральными властями. Поводом для таких опасений стала и недавняя нашумевшая история с продажей участка земли на Хорошевском шоссе. Эту сделку ОАО "Солид-Кама" в апреле одобрило территориальное агентство Минимущества. Столичные же власти считают сделку незаконной, поскольку она не зарегистрирована в Москомземе. Да и сумма, за которую продан этот участок (500 тысяч долларов), кажется москвичам сильно заниженной. Как заявил по этому поводу глава Москомзема Виктор Дамурчиев, "товар, имеющий уже сложившуюся рыночную цену, нельзя до безумия обесценивать!.." А по некоторым сведениям, рыночная стоимость участка на Хорошевке составляет не менее 2 миллионов долларов США... Теперь московские власти собираются опротестовывать результаты "хорошевского гешефта", и сегодня даже ясновидящие не скажут, каким будет финал этой истории.

По мнению главы Московского земельного комитета Виктора Дамурчиева, выраженному еще в конце апреля, "до разграничения государственной собственности на землю никаких действий, связанных с отчуждением земли, недолжно происходить". Действительно, до прямой купли-продажи земли в Москве еще далеко (если, конечно, речь идет о законной купле-продаже). Даже если все процедуры продажи досконально расписаны в уже подготовленном к утверждению городском законе "О землепользовании и застройке" (закон должен быть утвержден московским правительством в конце мая нынешнего года), это еще не значит, что такие процедуры могут начаться уже в июне. Прежде всего здесь виновата затягивающаяся неопределенность с имущественными правами на землю Москвы и центра. Да и существование кадастра само по себе не означает, что московские земли будут продаваться именно по установленной кадастром цене, -все решит рынок. Необходимы и дополнительные законодательные шаги: например разработка и утверждение поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельных участков. Но даже при наличии всех законов и инструкций земельный рынок станет цивилизованным только при условии четкого соблюдения закона всеми сторонами. Пока же, увы, мы сталкиваемся со случаями вопиющего правового нигилизма не только со стороны бизнесменов, потенциальных покупателей земли, но и со стороны некоторых федеральных ведомств, торопящихся распорядиться этой землей по-своему. Оправдания такому правовому нигилизму тем более нет, если вспомнить о существовании федерального закона "О статусе столицы Российской Федерации". В статье 8 этого закона черным по белому написано, что в федеральной собственности РФ находятся "помещения, в которых расположены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генпрокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания и строения". Согласно этому закону, все остальное - собственность Москвы. А значит, возжелав продать в Москве земельный участок, любой собственник обязан заручиться поддержкой не федерального Минимущества, а столичного Москомзема. Ведь, насколько нам известно, закона "О столице РФ" пока никто не отменял, и выполнять его должны все учреждения и ведомства, в том числе - и в первую голову! - федеральные. Но вот не выполняют...

Позиция московских властей ясна и понятна: без разграничения прав на землю между Москвой и федеральным центром не может быть речи о полноценном функционировании земельного рынка в столице. Кроме того, Москва - в частности Москомзем, - должна участвовать в оформлении и утверждении земельных сделок на своей территории. Ведь именно в учреждениях московского правительства сосредоточена вся информация, например, о подземных коммуникациях. А это коллекторы, линии связи, электрокабели, газовые трубопроводы, водопроводы, наконец, метро... Хаотичная же распродажа земельных участков в столице может привести к серьезным проблемам и в сфере коммуникаций, и в социальной инфраструктуре столицы.

Есть еще одна сторона дела, о которой почему-то не принято говорить. Московские власти отстаивают идею, с которой в свое время выступил мэр Юрий Лужков, - Москва заинтересована не в распродаже своего имущества и своей земли, а в использовании этого имущества на благо многих поколений москвичей. Об этой позиции говорит и первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям столицы Олег Толкачев. Иными словами, в Москве приоритет отдается и будет отдаваться не огульной продаже, а сдаче нежилых помещений и земли в аренду. При этом земля и недвижимость остаются в собственности Москвы, арендатор получает право распоряжаться землей и имуществом по договору с московскими властями, а городской бюджет получает твердый доход в виде налогов от аренды. Напомним, что в прошлом году доходы Москвы от имущественно-земельных операций достигли 1 млрд. долларов США; и это не предел. Разумеется, после соответствующего законодательного оформления в Москве будет развиваться и земельный рынок, где купля-продажа земли может осуществляться в соответствии с законом.

Итак, Земельный кадастр Москвой принят. Оценен каждый из 1516 московских кварталов. Оценочная стоимость гектара земли в городе теперь колеблется от 200 тысяч долларов США в Зеленограде до 13 миллионов долларов в центре, внутри Садового кольца. Как сложится ситуация дальше - зависит и от скорости работы согласительной Комиссии по разграничению земельной собственности, и от принципиального отстаивания своей позиции московскими властями, и от государственного отношения к делу со стороны некоторых федеральных учреждений. Обвинения же московских властей в саботаже работы по разграничению земельной собственности не выдерживают критики. Как раз Москва в первую очередь заинтересована в скорейшем решении этого вопроса. Москва -за существование земельного рынка в столице при условии, что этот рынок будет функционировать на основании закона.