С введением нового Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица — собственники зданий, строений и сооружений — получили исключительное право на приобретение права аренды или приватизацию тех земельных участков, на которых расположена их недвижимость. Причем юридические лица, у которых земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании, обязаны до 1 января 2006 г. переоформить отношения. Им предоставлен выбор — получить право аренды занимаемых земельных участков или приобрести их в собственность.
Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (от 25.10.2001 № 137-ФЗ) установил диапазон цен на земельные участки при их продаже собственникам расположенных на них зданий — от 3 до 30 ставок земельного налога в зависимости от величины населенного пункта. В Москве и городах с населением более 3 млн человек минимальная стоимость земельного участка рассчитывается исходя из пятикратной ставки земельного налога. Если же субъект РФ не установил допускаемую законом кратность, то земля выкупается по минимальной ставке земельного налога.
Все вроде бы понятно. Однако ситуация в Москве не так проста. Традиционно власти Москвы получают солидный доход от сдачи городских земель в аренду, в том числе от торгов на право заключения договора аренды. Поэтому власти города совершенно не заинтересованы в том, чтобы вводить в действие механизмы передачи земли в собственность владельцам зданий, расположенных на московских земельных участках.
Серьезным аргументом городских чиновников стало то, что продажа земельных участков в Москве способна нанести значительный урон социально-экономическому развитию столицы. Во-первых, по мнению городского руководства, приватизация земель в Москве подтолкнет процесс скупки участков для их последующей спекулятивной перепродажи. Во-вторых, все это может создать условия для “недружественного” поглощения и перепрофилирования экономически значимых городских предприятий. И наконец, в-третьих, столичная администрация неоднократно отмечала то обстоятельство, что передача московской земли в частную собственность может стать серьезным препятствием на пути городского строительства.
Действительно, если, скажем, в будущем власти захотят изъять для государственных нужд участок, находящийся в частной собственности, то его придется выкупать у собственника по цене, значительно превышающей продажную. По мнению властей, возникновение перечисленных сложностей во многом будет следствием заниженных выкупных ставок на землю, установленных законом “О введении в действие Земельного кодекса РФ”.
Сопротивление властей
Все имевшиеся попытки приобретения земель в Москве встречали активное сопротивление городского руководства.
ООО “Солид-Кама”. Это предприятие стало первым в Москве, выкупившим 1,7 га земли под принадлежащими ему зданиями и сооружениями. Правительство Москвы обратилось в городской арбитражный суд с иском к ООО “Солид-Кама” и территориальному агентству Минимущества РФ по Москве, которое и приняло решение о приватизации. Московские власти посчитали сделку незаконной. Ведь до разграничения госсобственности на землю в столице Минимущество имеет право продавать лишь участки, на которых расположена федеральная недвижимость. Решения же об отнесении к федеральной или муниципальной собственности участка, выкупленного компанией ООО “Солид-Кама”, принято не было. Началась полуторагодичная тяжба. Сначала в ноябре 2003 г. Арбитражный суд г. Москвы вынес решение в пользу столичного правительства. “Солид-Кама” подало апелляцию, и правительству Москвы в удовлетворении иска отказали. Но городские власти обжаловали решение апелляционной инстанции. Однако в кассационной инстанции апелляционное решение и решение суда первой инстанции были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. Наконец в сентябре 2004 г. ООО “Солид-Кама” выиграло дело в суде первой инстанции Арбитражного суда г. Москвы.
“Типография ПЭМ”. Земельный участок площадью 0,5 га обошелся предприятию примерно в 700 000. руб. В августе 2004 г. “Типография ПЭМ” получила свидетельство о регистрации прав на землю также после окончания судебных разбирательств, длившихся девять месяцев.
ОАО “Экос”. Предприятие зарегистрировало право собственности на свой земельный участок площадью 0,5 га. Путь к этому тоже был непрост. Компания обращалась в суд с иском на незаконные действия Мосрегистрации, связанные с отказом в регистрации его права собственности на землю.
Свои участки также удалось выкупить Московскому станкостроительному заводу им. Серго Орджоникидзе, ЗАО “Лираль-Ложистик”, ОАО “ЦНИИРЭС”.
Тяжбы по всей стране
Активное противодействие региональных властей (и не только московских) попыткам продажи земли в частную собственность, а также различия в позициях судов при разрешении споров по поводу земельных участков стали предметом рассмотрения пленума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ).
В соответствии с постановлением пленума ВАС РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (от 24.03.2005 № 11) собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Те обязаны в двухнедельный срок рассмотреть заявление о выкупе участка и направить заявителю проект договора купли-продажи. Если же ответственный орган этого не делает или предлагает заключить договор аренды, то собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативными правовых актов, а действия этих органов незаконными (Арбитражный процессуальный кодекс РФ, гл. 24).
В итоге правительство Москвы вынуждено было принять постановление “Об установлении в г. Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений” (от 19.07.2005 № 532-ПП). Постановление устанавливает максимально возможную выкупную цену земли в Москве — 30 ставок земельного налога (45% кадастровой стоимости земли). Для производств, которые важны для экономики города, московское правительство установило льготные расценки. Собственники таких предприятий будут платить за земельные участки всего лишь 20% от их кадастровой стоимости. Постановление также предписывает Департаменту земельных ресурсов г. Москвы в течение трех месяцев разработать и представить на утверждение правительства столицы проект распорядительного документа, определяющего порядок принятия решений о продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий.
Воз и ныне там
Таким образом, вроде бы и создан правовой механизм, по которому собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, смогут приватизировать земли в Москве. Вместе с тем делать выводы о практической реализации норм пока рано по нескольким причинам.
Во-первых, бизнес-сообщество с изрядной долей пессимизма отнеслось к самой идее выкупа земель, на которых расположены приватизированные ими объекты недвижимости, расценив это как “вторичную продажу”.
Нельзя не учитывать, что приватизация земель потребует от предприятий отвлечения значительного объема оборотных средств, что, возможно, далеко не всем окажется по силам. А если учесть ограниченность сроков, отведенных на переоформление участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования, вполне вероятно, что многие предприниматели просто вынуждены будут переходить на арендные отношения. Следует отметить, что пленум ВАС РФ в постановлении “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” указал, что если договор аренды участка заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то это значит, что собственник уже реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды и, следовательно, утрачивает право выкупа земельного участка (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ).
Также следует учитывать и интересы других сторон данного процесса, в частности правительства Москвы. Руководство города вполне способно до минимума ограничить круг земельных участков для продажи, используя различные инструменты. Нужно отметить, что пленум ВАС РФ все в том же постановлении № 11 допускает отказ со стороны органов госвласти или местного самоуправления относительно продажи земельных участков на основании нормативных правовых актов об их резервировании или использовании для государственных или публичных нужд. В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта на рассматриваемом земельном участке было предусмотрено строительство другого объекта.
Не способствует безболезненному разрешению ситуации и то, что до настоящего момента так и не проведено разграничение государственной собственности на землю на территории Москвы.
Фактически столичный рынок землепользования представляет собой арену столкновения весьма противоречивых интересов. Позиции российского бизнеса — стороны, непосредственно заинтересованной в укреплении института частной собственности на землю в Москве, — весьма неустойчивы. Попытка же воспользоваться последними законодательными нововведениями рискует стать для большинства компаний непосильной ношей. Все это заставляет усомниться в возможности кардинальных перемен на столичном рынке.
Автор — юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы “КЛИФФ”. Специалист по гражданскому и земельному праву. Статья написана специально для “Ведомостей”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.
