11 февраля 2004 г.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ТЕМЫ 

СТАТЬ МИЛЛИОНЕРОМ ЛЕГКО 

Нужно всего лишь продать имущество соседа 

Причём совсем не обязательно этого соседа убивать, брать в заложники, добиваясь дарственной, или оспаривать своё право на его имущество в суде. Достаточно просто лишить его возможности это имущество использовать и быстренько перепродать.

В прошлом номере мы опубликовали почти детективную историю ЗАО «Юмпас-Универсал» («Инвалиды? За борт!), акционеры которого в одночасье лишились и акций, и принадлежащей им по праву собственности помещений. В один не самый прекрасный день декабря инвалидов, которые были учредителями ЗАО, просто-напросто выкинули на улицу. Позже, бегая по инстанциям, члены правления с удивлением обнаружили, что и из реестра держателей акций их тоже выкинули. Кто?

Пока этот вопрос остаётся открытым. Над проверкой изложенных в жалобе фактов уже второй месяц работают (во всяком случае, хочется надеяться, что работают) МВД, прокуратура, органы, зарегистрировавшие неизвестно откуда взявшиеся новые уставные документы, и т.д.

А меж тем помещения, рыночная стоимость которых зашкаливает за миллион долларов, продолжают переходить из рук в руки. Каковы шансы вернуть их? Об этом разговор с заместителем председателя Арбитражного суда г. Москвы Олегом СВИРИДЕНКО.

– Мне не хотелось бы обсуждать эту конкретную ситуацию, поскольку я не знаю обстоятельств дела. А тут, поверьте, может быть масса всяких подводных камней. От откровенного мошенничества до конфликта в самом акционерном обществе. Единственное, что могу посоветовать – это без промедления подать иски в арбитражный суд. Чем больше пройдёт сделок купли-продажи, тем сложнее будет вернуть утерянное.

– Даже если удастся доказать, что первая продажа была незаконной?

– Существует такое понятие – добросовестный приобретатель. Если после нескольких, пускай и незаконных, сделок появится некто, приобретший имущество возмездно, то есть оплативший его рыночную стоимость, если он не знал или не мог знать, что покупает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, то этот некто признаётся добросовестным приобретателем. Вернуть имущество, оказавшееся в собственности уже этого, добросовестного приобретателя, будет очень сложно.

– С одной стороны, это справедливо. Если я покупаю имущество, десять раз переходившее из рук в руки, я могу и не знать, что самая первая сделка была неправомерной. Но что же делать тому, первичному собственнику? Его право вторично по отношению к моему?

– Получается, так. Хотя у каждой ситуации свои нюансы. Если имущество десять раз переходило из рук в руки, значит, с момента первой сделки прошло достаточно большое количество времени. Почему первичный собственник не отстаивал свои права ранее? Может быть, он ждал, когда его приносившее исключительно убытки имущество будет приведено в порядок и начнёт давать прибыль?

– И всё же можно добиться признания сделки купли-продажи недействительной и вернуть свою собственность?

– Можно. Нужно доказать, что имущество утеряно, либо похищено, либо выбыло из владения иным путём, помимо вашей воли. Что приобретатель не был добросовестным.

– То есть доказать, что покупатель знал или мог знать, что имущество не совсем, так скажем, чистое? Разве возможно доказать, что ведал или не ведал кто-то другой?

– Возможно, если этот другой десять раз перепродаёт имущество самому себе. Или подставным фирмам, учредителем которых являются он, его родственники, друзья, бывшие партнёры и т.д

– И много таких наглых или глупых, не знаю, какое определение в этой ситуации точнее?

– Немного. К сожалению. В большинстве случаев всё, конечно, гораздо сложнее, и защитить права первичного собственника очень непросто. Как правило, приходится иметь дело с профессиональными игроками по захвату чужой собственности, и они очень умело используют все ресурсы: административные, силовые, судебные. На такого рода компании работают высококвалифицированные юристы, максимально обеспечивающие юридическую безопасность сделки. Поведение покупателя, во всяком случае внешне, выглядит исключительно добросовестно.

– Совсем недавно не на жизнь, а на смерть дрались за крупную собственность. Сейчас, похоже, в поле зрения игроков попал и мелкий бизнес. Я утрирую, но, Олег Михайлович, не перекинется ли эта «игра» и на владельцев квартир, например?

– На этом поле она уже давно ведётся. Ребёнок попадает в интернат – квартира исчезает. Легко доказать ничтожность первой сделки, но вот изъять квартиру у последнего, добросовестного приобретателя практически невозможно.

– Закон несправедлив, но он – закон?

– Он несправедлив не ко всем. Он защищает права приобретателя. Как сделать так, чтобы не был ущемлён первичный собственник? Не знаю. У меня есть, конечно, своё собственное видение, но всё же это задача не судей, а законодателей. Возможно, случаев использования правовых конструкций для неправовых действий станет меньше, когда в обиход прочно войдёт такое понятие, как корпоративная этика, когда многочисленные силовые структуры начнут действовать сообща, когда наша жизнь в принципе станет более спокойной и благополучной.

– А пока, в какой бы роли ты ни находился – собственника или покупателя, – держи ухо востро?

– Да. Если ты владелец акций, интересуйся, что там происходит с твоей собственностью. Продаёшь – заключи грамотный договор. Покупаешь – проверь, имеет ли право продавец отчуждать имущество. Не хочется рекламировать фирмы по продаже недвижимости, но всё же покупать квартиру, например, безопаснее через них. Можно заключить договор, по которому они, помимо прочего, будут нести ответственность по рискам. Конечно, это стоит денег. Но ведь потерять можно гораздо больше.

– Олег Михайлович, ну а у инвалидов, которых выкинули на улицу, какой-нибудь шанс вернуть свою собственность есть?

– Шансы, если твои претензии справедливы, есть всегда. Надо не сидеть сложа руки, а подавать иск. Будет ли он удовлетворён? Это зависит от обстоятельств дела.

– Ну а мошенники, которые по большому счёту «надули» не только собственника, но и добросовестного приобретателя, понесут наказание?

– Да, если мошенничество будет доказано. Дело ведь может одновременно рассматриваться и в уголовно-правовой плоскости. Хотя… Честно говоря, не могу привести ни одного примера, когда «игрок» оказался бы на скамье подсудимых.

Беседу вела Людмила МАЗУРОВА

P.S. Безнадёжная какая-то ситуация. Проиграть может либо первичный собственник, либо приобретатель. А вот тот, кто неправедным путём собственность отобрал и нажился на её перепродаже, остаётся как бы ни при чём. С нашими законами что-то не так? Или с правоохранительными органами?