Несмотря на активные попытки Минимущества лишить столичных чиновников монопольного права распоряжаться московской землей, правительство города не собирается делиться своими полномочиями. Как считает глава столичного Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев, «в Москве необходима иная земельная политика, нежели в дотационных регионах».
В 2003 году доходы с имущества и земли Москвы увеличились в полтора раза и приблизились к отметке в $1 млрд. В планах московских градоначальников – удвоение поступлений от операций с московской недвижимостью, в том числе за счет увеличения ставок арендной платы за городскую собственность и проведения земельных аукционов. Камнем преткновения остается вопрос о принадлежности городских земель и возможности продажи земельных участков в собственность. Однозначного ответа на вопрос о том, кто имеет право продавать и какой должна быть цена земельных участков в Москве, пока нет. Попытки федеральных властей продавать землю не увенчались успехом, так как Москва, пользуясь Законом о статусе столицы РФ, аннулирует сделки. Другая нерешенная проблема – цена, по которой приватизированные предприятия должны выкупать свои участки. Федеральные власти настаивают на максимальной нормативной цене, представители московских властей – на рыночной. Тем временем столичное правительство за последние несколько месяцев организовало в Москве и Подмосковье сразу три земельных аукциона. Инвесторам «аукционные» участки обошлись существенно дороже, чем на привычных для столицы конкурсах с заранее поданными заявками. Глава Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев считает торги удачными и продолжает настаивать на необходимости учитывать особый статус Москвы при решении всех вопросов земельной политики.
«Ко»: Какова принципиальная позиция мэрии в вопросе разделения земли на федеральную и московскую? Как вы можете прокомментировать ситуацию с продажей участка на Хорошевском шоссе? (Продавцом участка на Хорошевке выступило Минимущество РФ, столичные власти через арбитражный суд Москвы добились признания сделки недействительной. – Прим. «Ко».)
Олег Толкачев: В настоящее время создана специальная комиссия по разграничению, которая собирается раз в две недели, и на каждом заседании решается судьба от 10 до 30 земельных участков. Можно сказать, что только сейчас работа комиссии перешла от бесконечных дискуссий в практическое русло. К 2004 году работа комиссии будет практически завершена и можно будет подвести первые итоги. А пока мэрия будет руководствоваться Законом о статусе столицы РФ. Что касается продажи земельных участков на территории Москвы и области, то, пока идет разграничение, продажа земли, в том числе Минимуществом, приостановлена. Дело в том, что, когда начались прецеденты продажи земельных участков, сам процесс разграничения не был даже начат. Поэтому, как только мы заявили свои претензии, суд их мгновенно удовлетворил. Резонанс был немалый, но жизнь все поставила на место. То, что мы сумели очень быстро доказать в суде свою правоту, послужило всем уроком. Еще ни разу не было такого случая, чтобы Москва не смогла отстоять своих экономических имущественных и земельных интересов. Комплекс ежегодно обеспечивает Москве до трети поступлений в налоговый бюджет, поэтому здесь необходима иная земельная политика, нежели в дотационных регионах.
«Ко»: Нельзя ли подробнее рассказать о результатах московской земельной политики?
О.Т.: Да, конечно. По итогам этого года столичный бюджет должен получить от комплекса не менее 31,5 млрд – 32 млрд руб. (около $1 млрд). Причем не столько налогов и поступлений от продаж, сколько «возвратных» денег, таких, как, например, рентные платежи. Уже сегодня доход комплекса приближается к отметке 30 млрд руб., и около 2,5 млрд – 3 млрд руб. мы планируем получить в декабре. В следующем году рост должен составить 15 – 17%. Мы, в свою очередь, будем стремиться к тому, чтобы удвоить нынешнюю цифру.
«Ко»: Большую часть поступлений комплекса обеспечивают рентные платежи. Насколько мне известно, мэрия намерена существенно повысить арендную плату за нежилые помещения.
О.Т.: В 2004 году плата за аренду нежилых помещений в столице увеличится не более чем на 25%. Мы уже ощутимо увеличили количество площадей, сдаваемых в аренду. Эти дополнительные метры по новым ставкам и должны обеспечить прирост доходов.
«Ко»: Тем не менее вокруг столичного имущественно-земельного комплекса ходит немало слухов. Например, что земельные участки в Москве можно получить, только используя преференции московского правительства. Является ли проведение аукционов попыткой искоренить подобные суждения?
О.Т.: Можно сказать и так. Чтобы развеять подобный миф, есть только один способ – это открытое конкурсное предложение земли. Мы действительно постепенно переходим от конкурсов к аукционам. Аукцион – это открытая площадка и возможность побороться за земельный участок. Что касается памятников, то после годичной работы подписано соглашение между Минимуществом РФ, Минкультуры РФ и мэрией Москвы о разграничении прав собственности на столичные памятники федерального значения. В дальнейшем на основе соглашения должен быть принят федеральный закон. Главное, что установлены принципы отнесения памятников к собственности Федерации или Москвы. Часть памятников федерального значения будут использоваться совместно. В конце декабря на заседании московского правительства этот вопрос должен решиться окончательно.
«Ко»: За прошедшие несколько месяцев состоялись три аукциона по продаже земельных участков в Москве (аукционы по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов) и Московской области (аукцион по продаже земельных участков в собственность). Какие выводы вы сделали из результатов торгов?
О.Т.: Эксперимент проведения аукционов оказался удачным как для Москвы, так и для Московской области. Это не первый подобный опыт. Нас не остановило то, что в ходе самого первого земельного аукциона в Зеленограде было продано всего 3 участка из 12. Все видели высокие цены и пытались добиться понижения, но нам удалось сдержать уровень, и теперь, видя по какой цене и с какой скоростью уходят земельные участки, мы понимаем, что выиграли. Практика торгов за землю будет продолжаться.
«Ко»: Означает ли факт проведения аукционов, что рынок земли в Москве уже сформирован?
О.Т.: Я бы сказал, что он находится в стадии формирования. Не хватает практики, так как количество сделок еще невелико. С уверенностью можно сказать, что в Москве сформировался рынок продажи прав аренды на землю. Окончательного формирования рынка передачи земельных участков в собственность стоит подождать еще пару лет.
«Ко»: Хорошо известно, что московское правительство негативно относится к компаниям, занимающимся недружественным поглощением предприятий – владельцев столичной земли. Какие инструменты использует правительство для борьбы с ними?
О.Т.: Такие инструменты у нас были всегда. Сейчас мы просто стали объяснять тем, кто активно занимается подобного рода скупкой, что это невыгодное вложение капитала. Если происходит процесс недружественного поглощения, то впоследствии может оказаться, что построить на этом участке без согласований с мэрией ничего не удастся. Подобные объяснения очень действенны.
«Ко»: Как решается вопрос дефицита земельных участков в столице? Какими темпами проходят реорганизация и перебазирование промышленных зон?
О.Т.: В первом квартале 2004 года комплекс сформирует конкретные списки земельных участков и предприятий, которые подлежат перебазированию за пределы города – в «Промсити». Речь идет об освобождении более чем 2000 га земли в черте города, и если эта программа будет осуществлена, то дефицит земли в Москве будет снят на 10 – 15 лет. Подготовку промзоны к выводу возьмет на себя Москва, а перебазирование будет осуществляться за счет инвестора, который получит право работать на освобождаемой площадке. Дело еще в том, что сама подготовка к выводу – процедура недешевая, ее стоимость может доходить до 7 – 8% от стоимости самого строительства. Поэтому создание «Промсити» займет какое-то время.
«Ко»: На московский рынок приходят крупнейшие мировые компании – как торговые, так и строительные. Как складываются у правительства отношения с ними? Многие российские ритейлеры беспокоятся о том, что при продаже привлекательных земель предпочтение будет отдаваться западным розничным компаниям. Так ли это?
О.Т.: Мы не делим инвесторов на разные категории, но делаем ставку на крупные компании с перспективой развития, как, например, немецкая компания Metro. Таким инвесторами мы всегда идем навстречу, так как очевидно, что они работают и честно платят налоги.
«Ко»: Появления каких западных игроков стоит ждать в ближайшем будущем?
О.Т.: Вероятно, шведская ИКЕА появится в пределах города. Можно предположить активное развитие представительств Porsche и ВМW, а также приход восточного капитала, в частности южнокорейского и японского.
«Ко»: Сейчас столица практически замкнута в своих границах. Как вы считаете, каким образом будет дальше развиваться город?
О.Т.: Не стоит ждать появления какой-то дополнительной земли. Общая площадь земель столицы составляет 108 000 гектаров. Возможен вариант покупки земли под застройку в Московской области. Однако я не думаю, что это станет обычной практикой – в первую очередь из-за высоких цен на землю.
