В пятницу Арбитражный суд Москвы рассмотрел вопрос об утверждении мирового соглашения между компанией «Юнистрой» и ее кредиторами. Соглашение предусматривает передачу жилья и других активов компании «Юнистрой» специальной комиссии правительства Москвы для дальнейшего распределения между вкладчиками. В 90-х годах «Юнистрой» привлекал денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилья в Москве и выполнял свои обязательства, обеспечивая вкладчиков квартирами в столичных новостройках. Правда, в итоге руководство «Юнистроя», как сами они сообщали, «неудачно вложило деньги частных инвесторов», и в 1997 году компания была объявлена банкротом. Впоследствии на рынке недвижимости произошло еще несколько подобных скандалов. Тем не менее строительные компании говорят, что «долевка» сегодня является фактически единственным реально работающим механизмом, который позволяет людям не стоять в многолетней очереди на муниципальное жилье, а быстро и экономно приобрести новую квартиру. В Федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию RBC daily сообщили, что в ближайшие годы решить жилищную проблему многим семьям поможет комбинация долевого строительства и ипотечного кредитования.
Механизм долевого строительства достаточно прост. Когда компании-заказчику не хватает собственных средств для строительства дома, она привлекает инвесторов. Ими могут выступать как юридические, так и физические лица. В момент, когда дом только начинает строиться, гражданин заключает договор на финансирование части строительства. Согласно этому договору, дольщик должен в течение срока строительства выплатить стоимость указанной в договоре квартиры. После завершения строительства и регистрации дома человек получает эту квартиру в собственность. «Преимущество этой схемы в том, что квартира обходится значительно дешевле, чем если бы она покупалась в уже готовом доме. При сегодняшних ставках на рынке это еще и неплохое вложение капитала. Поэтому в Москве, например, большая часть типового жилья реализуется на этапе строительства», – сообщил RBC daily Денис Гришухин, начальник управления маркетинга Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Строители говорят, что столь распространенная схема покупки жилья пока не имеет достойной альтернативы. «Долевое строительство будет вечным, так как это экономически целесообразная схема, применяемая во всем мире. «Долевка» – это недорогой ресурс, который вполне может существовать при условии атмосферы доверия на рынке. Более того, сегодня долевое участие намного выгоднее ипотеки. Ведь если мы начнем работать с банками, цена на новое жилье будет намного выше: появляется целый круг посредников, которые и образуют эту дополнительную цену. Хотя ипотека – безусловно, хороший инструмент, и его надо внедрять, но за любую дополнительную надежность нужно платить, а для этого надо, чтобы у населения выросли доходы. А пока у нас в Петербурге весьма добропорядочное долевое строительство, эта схема выгодна и клиенту, и застройщику, и поэтому они крепко держатся за нее», – сообщил в одном из своих недавних интервью Александр Макаров, президент Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга.
Правда, другие участники рынка жилья говорят, что заинтересованность строителей в «долевке» вполне понятна, ведь, в отличие от ипотеки, строительные компании получают деньги, когда построен только фундамент. Так, хотя в АИЖК не отрицают, что физические лица, участвуя в долевом строительстве, имеют неоспоримые преимущества, но и ограничений для них по сравнению с ипотекой здесь больше. «Действительно, «долевка» выгодна обеим сторонам: строители снимают проблему финансирования, а инвесторы получают квартиру дешевле. Но хотя участие в долевом строительстве и дешевле, чем покупка на вторичном рынке, оно, тем не менее, доступно далеко не всем, ведь стоимость квартиры нужно выплатить быстро – максимум за год. Тем же, кто не может в короткий срок собрать несколько десятков тысяч долларов (а таких людей большинство), лучше взять ипотечный кредит. При этом человек получит квартиру в собственность сразу, но сможет выплачивать кредит в течение длительного времени, до 20 лет. Существующие сегодня процентные ставки (по условиям АИЖК – 15% годовых в рублях) позволяют использовать ипотечный кредит для улучшения жилищных условий даже семьям со средним уровнем доходов», – говорит Денис Гришухин.
Другие опрошенные RBC daily участники рынка также не были согласны с тем, что ипотека по сравнению с долевым строительством менее перспективна. «Долевое строительство и ипотека – это принципиально разные вещи. Проводить параллели между этими схемами – все равно, что сравнивать реактивный двигатель и пылесос. В первом случае речь идет об инвестировании, то есть о вкладывании физическим лицом своих денег в строительство дома. Во втором же – о кредите, то есть о получении физическим лицом чужих (обычно банковских денег) на покупку себе квартиры. Говорить о том, что одна схема получения квартиры в собственность перспективнее другой, просто некорректно», – сказал RBC daily Виктор Минц, менеджер «Альфа-Банка». Кроме того, эксперты отмечают, что рисков у вкладчиков в долевое строительство, где все построено на доверии инвестора к строительной компании, больше. «Есть вероятность того, что по каким-то причинам строительство дома не будет закончено. При долевом строительстве человек берет этот риск на себя, и, если застройщик поведет себя недобросовестно, деньги участника «долевки» могут пропасть. Еще один серьезный минус «долевки» связан с тем, что уже после того, как дом построен, его регистрация может занять очень много времени – до года. В этом случае люди, участвовавшие в его долевом строительстве и планировавшие эту квартиру сразу же продать, юридически не имеют права совершить эту сделку», – сообщили RBC daily в АИЖК.
Тем не менее в АИЖК надеются, что в ближайшем будущем оба механизма смогут работать одновременно; это поможет решить жилищную проблему многим семьям. «В перспективе долевое строительство может быть дополнено механизмом ипотечного кредитования. Дольщик сможет получать кредит на этапе строительства с оформлением закладной после его завершения. Пока такая схема находится только в стадии проработки, но с развитием ипотечного рынка она может получить широкое распространение», – отмечает Денис Гришухин.
Отдел экономики
Андрей Сердечнов, 09.06.2003
