"Доходы, которые Москва получает благодаря грамотно выстроенной системе управления имущественно-земельным комплексом, - причина всех споров", - считает Олег Толкачев, первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям

На минувшей неделе арбитражный суд Москвы в очередной раз отложил рассмотрение иска о признании недействительным постановления правительства Москвы от 27 марта 2001 года о регистрации в госсобственность столицы недвижимых памятников истории и культуры. Спор между московскими и федеральными властями о том, кому владеть памятниками архитектуры, затягивается. Если Москва проиграет процесс, она лишится весьма солидной части бюджетных поступлений и земельных участков, на которых располагается порядка семисот спорных объектов. А это две трети центральной части столицы - площади весьма дорогой и дефицитной. О сложившейся ситуации и перспективах разрешения спора "Итогам" рассказал первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев.

- Конфликт по поводу памятников истории и архитектуры обостряется день ото дня. У вас есть конкретные предложения по выходу из ситуации?

- Мы - сторонники законодательного решения проблемы, свое слово должен сказать арбитражный суд. Но рассмотрение дела откладывается - по формальным причинам. Реальная причина в том, что истец - Минимущество - не совсем верно заявил иск. Оспаривается постановление, которое уже отменено московским правительством. С того момента прошло уже 2 месяца, и теперь истец пытается понять, что же надо оспаривать на самом деле. Мы в своей правоте уверены, поскольку речь идет о праве собственности, которое зарегистрировано во всех необходимых инстанциях.

- Есть шанс договориться полюбовно?

- Работает созданная для решения этой проблемы трехсторонняя комиссия, на которой мы конструктивно разбираем конкретные вопросы. И все-таки желание получить права собственности на те памятники, в которые уже вложены московские деньги, слишком заметно.

- Но министр культуры утверждает, что деньги вкладывались в чужую недвижимость. И аналогию провел, как если бы сосед сделал в вашей квартире ремонт и выгнал вас...

- Михаил Швыдкой - человек умный и деловой, но в данном случае он лукаво переиначил сказанное когда-то мной. Только я говорил о том, что один сосед сделал евроремонт, а второй раздумывает, то ли у себя сделать такой же, то ли в соседскую квартиру вселиться. Без конца обсуждается вопрос, что город незаконно стал собственником многих объектов, в том числе памятников архитектуры. Но ведь право собственности было зарегистрировано не на муниципальном уровне, а на федеральном - в Минюсте РФ. И перед регистрацией были проведены проверка и юридическая экспертиза. Думаю, что суд - самое простое и цивилизованное решение вопроса. Ведь по большому счету важно не то, кто является собственником, а то, в каком состоянии находятся памятники. Простой пример: Театр им. Вахтангова, находящийся в федеральном ведении, и "Ленком", которому помогает Москва. Зрителю все равно, кто является собственником, для него важно смотреть спектакли и не бояться, что на голову упадет штукатурка. Надо не меряться, кто сильнее, а содержать памятники так, чтобы не потерять их. Я уже устал приводить в пример Дом Пашкова. А ведь это здание могло бы служить не только библиотеке, но и использоваться, например, как дом приемов.

- Скептики опасаются, что если Москва возьмется за его реставрацию, Дом Пашкова превратится в новодел. В качестве примера приводят Гостиный Двор.

- Да, пресса писала, что Гостиный Двор не узнать. Но посмотрим, что сделано: фундаменты восстановлены, фасады Кваренги сохранены. Да, надстроены мансарды, купол, которого, наверное, во времена Кваренги быть не могло. Можно спорить о достоинствах и недостатках архитектурного и технического решений, но главное, что здание приведено в порядок. На моей памяти кто только не пытался взяться за Гостиный Двор: от Гришина и Зайкова до Ельцина как первого секретаря горкома. Ни у кого не хватило духу разгрести эти авгиевы конюшни. Может быть, историки и архитекторы имеют основания для критики, но мне как горожанину Гостиный Двор в таком виде нравится больше, чем в полуразрушенном.

- "Нравится" - это не юридический термин. Дело в деньгах?

- Дело в грамотном управлении. Московское имущество приносит прибыль только потому, что вся работа с ним систематизирована и структурирована. И доля этих денег в бюджете составляет 15-17 процентов, а в перспективе - порядка 25 процентов. В 2002 году мы планировали получить 12, 7 миллиарда рублей от работы с имуществом и землей, но теперь стало ясно, что получим не менее 17 миллиардов. На базе этих данных спланированы сборы следующего года - 23, 5 миллиарда. Этим мы заложили основу для получения 30 миллиардов в 2004 году - очередной ступени к тому, о чем говорит мэр: к 3 миллиардам долларов, на которые позволяет нам рассчитывать потенциал имущественно-земельного комплекса Москвы. Заметьте, что уже сегодня Москва получает только от работы с имуществом большие суммы, чем те, которые составляют консолидированные бюджеты многих регионов РФ. Понятно, что возможностей у столицы больше, но все-таки этот результат и есть ответ на вопрос, почему возникают споры по поводу памятников архитектуры.

- Не придется ли корректировать ваши планы, если памятники, а вместе с ними и часть столичной земли перейдут в федеральное ведение?

- Говорить об этом будем тогда, когда процесс по разграничению прав собственности закончится. Что касается вопроса собственности на землю, то сейчас формируется комиссия, которая и займется определением того, кому и какая земля в Москве принадлежит. Как будет действовать комиссия, вытекает из законодательства. Правда, оно далеко от совершенства. В то время как в 8-й статье федерального закона о статусе столицы четко сказано, что собственником всех земель, за исключением тех, где расположены органы высшей государственной власти, является Москва, закон о разграничении прав собственности на землю говорит, что земля под предприятиями федеральной формы собственности или приватизированными из этой формы собственности принадлежит Федерации. А предприятия в Москве на 90 процентов федеральные. Есть еще ряд непростых вопросов, которые предстоит снять комиссии.

- Не отразятся ли столь долгие разбирательства на рынке столичной земли?

- Спорными сегодня являются порядка 900 гектаров, в остальных случаях собственник известен - это город. Законодательная база, позволяющая говорить о продаже земли, подготовлена. Приняты Земельный кодекс, закон о введении в действие Земельного кодекса, закон о разграничении прав собственности на землю, закон о землях сельхозназначения. Одобрен правительством Москвы и прошел первое чтение в Мосгордуме закон о землепользовании и застройке в городе Москве, который заменит действовавший ранее городской закон об основах платного землепользования, не соответствующий теперь новому федеральному законодательству. Кроме того, существует нормативный документ - Генеральный план развития Москвы до 2020 года. Этих законов достаточно, чтобы проводить сделки с землей. Но не надо забывать, что Москва - это город.

- И чем же отличается московская земля от любой другой?

- Только тем, что возможности для продажи, передачи в собственность минимизированы, поскольку жилые территории, природный комплекс, набережные и еще ряд территорий не продаются, так же как и зарезервированные в соответствии с Генпланом земли. Если все это совместить, то остается всего 3-5 процентов московской земли, которая может быть выставлена на торги. Заметьте, владеть землей - это не значит обязательно ее продавать. Наши законы направлены на то, чтобы оставить городу возможность развиваться. Мы не можем разрешить частнику диктовать городу условия, когда речь идет о земле под строительство развязок, дорог и прочей инфраструктуры. Если позволить распродать землю, то уже завтра город замрет в развитии.

- Что же тогда будет продаваться?

- Территории, предназначенные для инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства и специально подготовленные под продажу. Самый яркий пример - Сити. Когда мы приглашаем инвесторов, то первый вопрос с их стороны: чья земля, можно ли купить? Можно, но, покупая участок, вы покупаете структурированную территорию, с коммуникациями и так далее. И делать на них можно далеко не все, что хочется.

- То есть собственник не вправе самостоятельно решать, как ему воспользоваться своей землей?

- Ограничения на пользование землей, или сервитуты, проистекают из кадастровых ограничений. Например, если под строительство куплен участок в районе исторической застройки, то нельзя нарушать максимально допустимую этажность, есть ограничения по функциональному назначению и даже архитектурному облику. Если это земли, прилегающие к природному комплексу, то действуют жесткие экологические требования. Проще говоря, каждый земельный участок, внесенный в реестр, сопровождается списком ограничений, зависящих от того, для чего этот участок предназначен. Откуда это возникает? Из Генплана.

- То есть, покупая участок, я приобретаю еще и массу обязательств?

- Ни в одном городе мира невозможно купить землю и делать там то, что душа пожелает. Если территория предназначена для строительства объекта торговли или жилого дома, то построить школу там нельзя. Кстати, в некоторых странах вообще нет частной собственности на землю. Например, в небедной Голландии земля не продается.

- Как формируется каждый отдельный земельный участок, выставляемый на продажу, и почему он является неделимой единицей?

- Если не останавливаться на технических подробностях, с помощью которых участок описывается, прежде всего следует обратиться к истории возникновения участка и градостроительным задачам, которые здесь должны решаться. Москва довольно четко зонирована, и если участок находится в зоне, предназначенной для строительства жилья, то его размер должен позволить разместить жилой дом.

- Не получится ли так, что люди, купившие жилье в доме, построенном на частной земле, попадут в зависимость от ее владельца?

- Дело в том, на каких условиях продается и покупается жилье. Как правило - так делают в других странах, - жилье покупается в кондоминиуме, выкупающем или арендующем землю у собственника. В этом случае человек всегда знает о том, какие правила и ограничения существуют по этому поводу. Что эта земля - собственность или аренда, которую придется платить. Тот, кто будет строить на частной земле дома на продажу, сам должен решать проблему взаимоотношений с будущими собственниками квартир. Это непросто, поэтому, думаю, более популярной останется практика долгосрочной аренды земли у города под жилищное строительство.

- Насколько правительство Москвы готово к продаже земли, ведь эксперимент в Зеленограде, где пытались продать 12 участков, провалился?

- Эксперимент дал положительный результат, простой и понятный, хоть было продано всего три участка из 12. Стало ясно, как готовить и проводить конкурс, отработана технология составления заявки и так далее. Кроме того, мы поняли, что Москва никогда не пойдет на продажи по заниженным ценам. У нас нет цели распродать землю и отвязаться от проблем, с нею связанных. Цены на московскую землю довольно высокие и, считаю, оправданные. Но при этом никто не заблуждается по поводу того, что покупатели прибегут бегом и скупят все оптом. Поэтому конкурсы будут проводить не по нескольким участкам сразу, а по каждому отдельно.

- Законодательством определены нормативы, на основе которых должна рассчитываться цена земли, и она ниже, чем реальная стоимость земли в Москве. Что делать с этой разницей?

- Во 2-й статье закона о введении в действие Земельного кодекса прописано, что предприятия имеют право выкупить землю по цене не выше, чем 30-кратная ставка налога за единицу площади. Когда говорят о земле под предприятием, то проблем нет, сложнее, когда речь идет о всем землеотводе, поскольку цена получается на порядок ниже, чем реально сложившаяся в городе. Думаю, этот норматив будет пересмотрен.

- Останется ли такая форма отношений, как бессрочное и безвозмездное пользование?

- Останется на ближайшие пару лет, пока человек не определится, будет ли он собственником земли и выкупит ее, или станет арендатором. Тем более что пока серьезно менять условия для арендаторов и повышать ставки мы не планируем. Впрочем, на долгосрочную перспективу прогнозов я бы давать не стал. Вообще же никаких особенных изменений в порядке землепользования в связи с новым законодательством и продажей земли не будет. Аренда останется основным видом отношений, а прибавившаяся к ней продажа только расширит возможности.

- Много ли принесет доходов городу продажа земли?

- По предварительным оценкам - сотни миллионов долларов. Но это не сильно повлияет на общую сумму, которую город получает от работы имущественно-земельного комплекса. В текущем году только от земельных арендных платежей мы получим 7, 5 миллиарда рублей. В следующем - 9-9, 5 миллиарда. Это если федеральные чиновники не отберут у Москвы часть имущества и земли.

Мы все противопоставляем федералов и муниципалов. Но ведь сегодня это федеральный чиновник, а завтра - московский житель. Конечно, задачи Федерации будут решаться в первую очередь. Нужен новый космический центр, он будет. Правда, такие задачи решаются вне города. Деньги деньгами, но все должно делаться для людей.

Фото:

- ДОМ ПАШКОВА, НАХОДЯЩИЙСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОМ ВЕДЕНИИ, ПО МНЕНИЮ ОЛЕГА ТОЛКАЧЕВА (СПРАВА ВНИЗУ), - ОДИН ИЗ ПРИМЕРОВ НЕРАЧИТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АРХИТЕКТУРНОГО ШЕДЕВРА. ЗДАНИЕ МОГЛО БЫ ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ НЕ ТОЛЬКО КАК БИБЛИОТЕКА, НО И КАК ДОМ ПРИЕМОВ, И ПРИНОСИТЬ НЕМАЛЫЙ ДОХОД

- МУЗЕЙ-ЗАПОВЕДНИК "КОЛОМЕНСКОЕ" (ВВЕРХУ) - ОДИН ИЗ МНОГОЧИСЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ РАЗДОРА МЕЖДУ ГОРОДОМ И ФЕДЕРАЛЬНОЙ ВЛАСТЬЮ. ТАК ЖЕ, КАК И РЕКОНСТРУИРОВАННОЕ МОСКВОЙ ЗДАНИЕ ГОСТИНОГО ДВОРА (НИЖЕ)

- ЕСЛИ И ЗДАНИЕ НА ТВЕРСКОЙ БУДЕТ ОТСУЖЕНО У МЭРИИ ГОРОДА, МОСКОВСКОЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕРЕЕДЕТ В СИТИ (ВНИЗУ)

- ОЛЕГ ТОЛКАЧЕВ: ВАЖНО НЕ ТО, КТО ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ, А ТО, В КАКОМ СОСТОЯНИИ НАХОДЯТСЯ ПАМЯТНИКИ. ДЛЯ ЗРИТЕЛЯ ВАЖНО СМОТРЕТЬ СПЕКТАКЛИ И НЕ БОЯТЬСЯ, ЧТО НА ГОЛОВУ УПАДЕТ ШТУКАТУРКА. ПРОСТОЙ ПРИМЕР: ТЕАТР ИМ. ВАХТАНГОВА (СЛЕВА), НАХОДЯЩИЙСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОМ ВЕДЕНИИ, И "ЛЕНКОМ" (СПРАВА), КОТОРОМУ ПОМОГАЕТ МОСКВА