Мы публикуем полный текст решения суда по нашумевшему делу о продаже Администрацией Троицка 12 га земли, находившейся в федеральной собственности, фирме под коттеджное строительство. (Обращаем внимание неискушенного читателя: решение, как обычно, состоит из трех частей. В первой суд сухим юридическим языком излагает позиции сторон, во второй - дает свою оценку приведенным аргументам и, наконец, выносит окончательное решение.)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г.Москва Дело N А41-К2-16244\01
18 января 2002 г.
Арбитражный суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Козлова Р.П.
членов суда: судей Антонова В.И., Бирюковой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску первого зам. прокурора МО в защиту государственных и общественных интересов и ГУ "Центр медико-психологической реабилитации вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" и Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политике РФ к ответчикам МО "Город Троицк Московской области", ООО "Престиж Профит", МОРП 3-и лица - Комзем МО, ООО "Империал Менеджмент", ДК "Академический и ДСК "Советский писатель" о признании недействительными постановлений, свидетельства и госрегистрации права, признании ничтожной сделки и применении последствий ее ничтожности. В заседании приняли участие: явка и полномочия сторон установлены в протоколе от 18.01.02.
СУД УСТАНОВИЛ:
Первый заместитель прокурора МО обратился в Арбитражный суд Московской области в порядке ст.41 АПК РФ с иском в защиту государственных и общественных интересов и ГУ "Центр медико-психологической реабилитации вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" и Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политике РФ к Муниципальному образованию "Город Троицк Московской области", ООО "Престиж Профит", МОРП о признании недействительными постановления главы г.Троицка N 410 от 09.06.01г. "О прекращении права бессрочного (постоянного) пользования на части земель Центра МПРОБВП "Ватутинки-1", постановления главы г.Троицка N 475 от 05.07.01г. "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Престиж Профит", постановления главы г.Троицка N 501 от 18.07.01 г. "О передаче в собственность земельного участка ООО "Престиж Профит", государственной регистрации МОРП права собственности ООО "Престиж Профит" на земельный участок с кадастровым номером 50:54:020110 (запись регистрации N 50-01.54.-2.2001-65.01 от 23.07.01 г.) и аннулировать выданное данному юридическому лицу свидетельство о госрегистрации права серия 50 AT N 277505, а также о признании ничтожной сделкой договора аренды земельного участка с правом выкупа N 85 от 05.07.01 г. и применения последствий его ничтожности в виде двухсторонней реституции, обязав ООО "Престиж Профит" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:54:020110, а Муниципальное образование "Город Троицк Московской области" возвратить ООО "Престиж Профит" выплаченную выкупную сумму в размере 4700000 руб.
В качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истцов привлечены Комзем МО, ДК "Академический" и ДСК "Советский писатель", на стороне ответчиков - ООО "Империал Менеджмент".
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание явились.
Представитель ООО "Империал Менеджмент" в судебное заседание не явился, извещен. В деле имеется отзыв 3-го лица (т. 2, л.д. 14).
Суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие представителя ООО "Империал Менеджмент" - 3-го лица на стороне ответчиков, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания.
Ответчик - ООО "Престиж Профит" - заявил ходатайство о привлечении в качестве 3-го лица на его стороне Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Троицка, а также в качестве истца - Минимущества РФ. Ходатайства отклонены. По заявлению представителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области Комзем г.Троицка не является юридическим лицом; также по заявлениям представителей прокурора и истцов иск подан в защиту государственных и общественных интересов, а также указанных истцов, которые полномочны подавать указанные иски и выражают волю государства в отношении спорного имущества - земельного участка.
Исследовав материалы дела и представленные документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.
9 июня 2001г. главой города Троицк принято постановление N 410, п. 1 которого прекращено право бессрочного (постоянного) пользования на часть земель Центра медико-психологической реабилитации и оздоровления беженцев и вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" (далее по тексту Центр) площадью 12 га.
5 июля 2001г. главой г.Троицка принято постановление N 475, которым ООО "Престиж Профит" предоставлен в аренду с правом выкупа до 04.07.2026г. ранее изъятый у Центра земельный участок площадью 117500 кв. м под коттеджный городок. В соответствии с этим постановлением 05.07.01г. администрацией города с ООО "Престиж Профит" заключен договор аренды с правом выкупа данного земельного участка.
5 июля 2001г. между Муниципальным образованием "Город Троицк Московской области" и ООО "Престиж Профит" заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа площадью 117500 кв. м с кадастровым номером 50:54:020110:0001 N 85.
Затем, 18 июля 2001г., главой г.Троицка принято постановление N 501, которым земельный участок площадью 117500 кв. м с кадастровым номером 50:54:020110:0001 передан в собственность ООО "Престиж Профит".
23.07.01 г. МОРП произведена государственная регистрация права собственности ООО "Престиж Профит" на указанный земельный участок, о чем сделана запись регистрации N 50-01.54-2.2001 65.01. и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 АГ N 277505.
Прокурор и истцы считают указанные постановления, государственную регистрацию права и свидетельство недействительными, а договор аренды - ничтожной сделкой; не соответствующими законодательству и правовым актам, нарушающими права истцов, просят удовлетворить исковые требования.
Представитель Прокуратуры Московской области в судебном заседании поддержал свои исковые требования, сославшись на то, что при вынесении оспариваемых постановлений Муниципальным образованием "Город Троицк Московской области" нарушены ст. ст. 24, 25, 28, 76 Земельного кодекса РСФСР, п. 2 Указа Президента РФ 1263 от 26.11.97г. "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды", ст. 217 ГК РФ, п. 1 постановления Губернатора Московской области N 92-ПГ от 22.03.00г. "О распоряжении землями, находящимися в государственной собственности на территории Московской области", которым приостановлены полномочия глав муниципальных образований в части распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, в том числе землями, предоставленными под объекты, находящиеся в федеральной собственности; ст. ст. 12, 24 ч.2 Лесного кодекса РФ, стст.41, 45 Градостроительного кодекса РФ, п.2.2.5 Закон
а МО, утвердившего "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области", п. 2 решения Городской думы г. Троицка N 267/60 от 14.10.99г.
При указанных обстоятельствах договор аренды спорного земельного участка с правом выкупа N 85 от 05.07.01г., заключенный между ООО "Престиж Профит" и Муниципальным образованием "Город Троицк Московской области", в соответствии со ст. 112 Лесного кодекса РФ, по мнению прокурора, является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением лесного законодательства.
Представители истцов и 3-х лиц на их стороне поддержали требования, заявленные прокурором в защиту государственных и общественных интересов, представили письменные отзывы.
Представители ответчиков и ООО "Империал Менеджмент", согласно отзыву, с исковыми требованиями не согласны по основаниям, изложенным в отзывах на иск и вновь представленных в судебном заседании письменных пояснениях.
Ответчики полагают, что вынесенные постановления соответствовали действующему законодательству, в обоснование своей позиции также ссылаются на ст. 72 (п.1 в.к), ст. 76 п.5 Конституции РФ, ст.28 ЗК РСФСР, Указ Президента от 24.12.93г. N 2287; 3акон МО от 13.03.00г. N 13/2000-03 "О схеме управления Московской областью", ст. 5 которого говорит о том, что губернатор МО вправе принимать нормативно-правовые акты по вопросам, входящим в его компетенцию, при этом они "не могут противоречить Конституции РФ, федеральным конституционным законам, федеральным законам, указам Президента РФ, постановлениям Правительства РФ, Уставу Московской области и законам Московской области".
Полагают, что глава г. Троицка как глава администрации при вынесении оспариваемых постановлений не превышал свои полномочия.
Считают, что постановление Губернатора Московской области N 92-ПГ от 22.03.00г. "О распоряжении землями, находящимися в государственной собственности на территории Московский области", которым приостановлены полномочия глав муниципальных образований в части распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, в том числе землями, предоставленными под объекты, находящиеся в федеральной собственности, принято с превышением его компетенции и противоречит актам с более высокой юридической силой.
Следовательно, по основанию приостановления Губернатором МО полномочий глав муниципальных образований по распоряжению земельными участками, постановления Главы г. Троицка о прекращении права пользования Центра земельным участком и предоставлении его ООО "Престиж Профит" в аренду, а потом в собственность не могут быть признаны недействительными.
В судебном заседании ответчики настаивали, что, так как одним из оснований признания недействительным постановления Главы г. Троицка о прекращении права бессрочного (постоянного) пользования Центра на часть земельного участка названо то, что директор Центра как учреждения, имущество которого принадлежит ему на праве оперативного управления, не вправе был, согласно п. 1 ст. 29 ГК РФ, давать добровольный отказ от пользования земельным участком, поскольку это является формой распоряжения закрепленным за учреждением имуществом.
Однако из п.3 Устава Центра (старая редакция, действовавшая до августа 2001 г.) следует, что в данной ситуации федеральной собственностью являлись только здания и сооружения, которые передавались Центру в оперативное управление органом, в чье ведомство входил Центр, - Федеральной миграционной службой.
Земельный участок был предоставлен Центру в соответствии с земельным законодательством на праве бессрочного (постоянного) пользования, причем земля не передавалась ему как федеральное имущество и не закреплялась за ним в оперативном управлении.
В соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оперативное управление как вещное право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Это же подтверждает и Постановление Правительства РФ от 31.08.00г. N 648 "Вопросы государственной регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности", которое предусматривает не только государственную регистрацию оперативного управления по заявлению правообладателя, но и внесение имущества в реестр федерального имущества с выдачей соответствующего свидетельства (п. 3).
П. 1 ст.289 ГК РФ говорит о том, что учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом (при этом в статье имеется в виду не все имущество, а лишь имущество, выделенное учреждению по смете или находящееся у учреждения на праве оперативного управления, поскольку статья помещена в главе "Оперативное управление"). Таким образом, земельный участок не подпадает под категорию имущества, которым не вправе распоряжаться учреждение.
В соответствии со ст.216, ст.268 ГК РФ, а также ст. ст. 12, 18 (ЗК в РСФСР в редакции от 25.04.91 г. , действовала на момент предоставления участка Центру) субъектами этого правоотношения бессрочное (постоянное) пользование участком являлись МО г. Троицк как предоставивший этот земельный участок и Центр как самостоятельное юридическое лицо. Собственник имущества учреждения имеет лишь права на имущество учреждения (ст.48 ГК РФ) и не является участником этого правоотношения как самостоятельный субъект. Все же отношения от имени Центра как юридического лица, в том числе заключение предусмотренных действующим законодательством договоров и совершение иных юридически значимых действий, вправе был осуществлять его директор (в соответствии со ст.48, 50, 53 120 ГК РФ и разделом 5 устава).
Таким образом, Туниев А.А., как директор Центра был вправе написать письмо, подтверждающее, что Центр не имеет возможности осваивать участок.
В отзыве Минфедерации на иск утверждается, что Туниев А.А. не вправе был подписывать какие-либо документы, потому что с 5 марта 2001 г. по 6 апреля 2001 г. был болен и возложил исполнение своих обязанностей на Вдовенко Л.А.
Однако полномочия руководителя учреждения прекращаются в соответствии с гражданским законодательством и Уставом. Согласно Уставу Центра, действовавшему на март 2001 г., директор Центра освобождается от должности Федеральной миграционной службой. На период болезни полномочия генерального директора не прекращаются, поэтому Туниев даже на момент своей болезни оставался директором со всеми полномочиями.
Одним из оснований прекращения права пользования Центра земельным участком было то, что участок не используется более трех лет.
Согласно ст.91 ЗК РСФСР, действовавшего на момент изъятия спорного участка, "к землям оздоровительного назначения относятся земельные участки, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и другими условиями), благоприятными для организации профилактики и лечения".
В соответствии со ст. 1 ФЗ РФ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" от 23.0.95г. лечебно-оздоровительной местностью является "территория, обладающая природными лечебными ресурсами и пригодная для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения". В свою очередь, для того, чтобы территория была признана лечебно-оздоровительной местностью в соответствии со ст. 3 ФЗ РФ "О природных ресурсах...", необходим официальный акт в зависимости от значения этой территории Правительства РФ, соответствующего органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, принимаемый на основании специальных курортологических, гидрогеологических и др. исследований.
Однако, по мнению ответчиков, спорный участок никем не признавался лечебно-оздоровительной местностью в установленном законом порядке.
Поскольку целью деятельности Центра в силу п.2 Устава была реабилитация беженцев, то главная цель использования зданий и земли Центра - оздоровление беженцев, что и нашло отражение в Постановлении о предоставлении земельного участка в бессрочное постоянное пользование от 17.03.94 г. Однако наименование цели использования вовсе не означает автоматического отнесения к категории земель оздоровительного назначения.
На Центр была возложена обязанность организовать зону отдыха для беженцев и поддерживать участок в состоянии, соответствующем цели деятельности Центра - оздоровлению беженцев, в том числе содержать древесно-кустарниковую растительность в надлежащем состоянии (см. п.4.6 Устава). Отсутствие именно такого использования и было зафиксировано в ходе проверки в марте 2001г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Троицка соблюдения земельного законодательства Центром МПРОБВП "Ватутинки-1" (Акт проверки от 20.03.01г., Заключение от 21.03.01г. N 78). Центр признал факт не использования земельного участка более 3-х лет. Данный факт подтверждается также письмом от директора Центра Туниева А. А. в адрес Администрации.
Кроме того, ООО "Престиж Профит" представило в Администрацию г. Троицка лесоводческое экспертное заключение ФГУП Московское государственное лесоустроительное предприятие "Мослеспроект" о состоянии насаждений на землях, которым было среди прочего выявлены "механические повреждения коры, вызванные механическими повреждениями прошлых лет; бессистемные кострища, раневые повреждения стволов деревьев, т.е. результаты нерегулируемых антропогенных нагрузок".
Таким образом, полагают ответчики, что, так как земельный участок не использован Центром более трех лет, вследствие чего имелось законное основание для прекращения права пользования земельным участком.
Кроме того, согласно ч. 1 ст.215 ГК РФ, земельный участок принадлежал администрации г. Троицка на праве муниципальной собственности. В свою очередь администрация г. Троицка, являясь собственником земельного участка, в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ей имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. была вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, Администрация была вправе в любое время истребовать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок обратно в свое владение и пользование, без какого-либо разрешения со стороны третьих лиц.
Ответчики считают, что постановления главы г. Троицка N 475 от 05.07.01г. "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Престиж Профит" и N 501 от 18.07.01г. "О передаче в собственность земельного участка ООО "Престиж Профит" также вынесены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их принятия.
Доводы истцов считают несостоятельными. Ссылаются на действовавший на момент заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа ФЗ РФ "О приватизации госимущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21.07.97г. N 123, который не распространяется на приватизацию земли (ст.3).
На федеральном уровне порядок предоставления земельных участков регулировался главами 4, 5 Земельного кодекса РСФСР, в которых отсутствует требование проведения конкурса или аукциона при сделках с земельными участками. Названный Указ Президента, который устанавливал конкурсный порядок предоставления участка, противоречил ЗК РСФСР, принятому Верховным Советом, т.е. законодательным органом. Следовательно, к спорным правоотношениям применим ЗК РСФСР как акт более высокой юридической силы.
Настаивают, что спорный земельный участок включен в городскую черту г.Троицка. Согласно ст. 70 ЗК РСФСР, действовавшего на момент вынесения оспариваемых постановлений, участок относился к землям населенных пунктов.
По материалам земельного кадастра, который в соответствии с ФЗ РФ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.00г. N 28 содержит сведения о качественных и экономических характеристиках земельных участков, этот участок относится к землям населенных пунктов, а не лесного фонда.
Статут "городского парка" как правовая категория этому участку ранее не присваивался, это подтверждается также и тем, что в 1994 г. на основании заявления Центра участок был предоставлен ему в бессрочное пользование (участки лесного фонда, к которым действовавшими на том период Основами лесного законодательства, принятыми Верховным Советом РФ, относились и городские леса, предоставлялись, либо в краткосрочное пользование, либо в аренду - ст. ст 2, 26 Основ).
Таким образом, в соответствии с действующим Лесным кодексом РФ спорный земельный участок является участком с древесно-кустарниковой растительностью (ст. 11). Поэтому отношения по его использованию регулируются гражданским и земельным законодательством. В соответствии со ст. 12 Лесного кодекса РФ древесно-кустарниковая растительность может передаваться в собственность и в аренду частных лиц.
Учитывая все изложенное, просили в иске отказать.
ООО "Империал Менеджмент" поясняет в отзыве, что узнало о существовании земельного участка, в отношении которого ведется спор, только в октябре 2001 г., когда заключало договор купли-продажи этого земельного участка с ООО "Престиж Профит".
В отношении принадлежности участка Центру "Ватутинки-1" информация у ООО "Империал Менеджмент" появилась только после вступления в судебные процессы.
При заключении этого договора ООО "Престиж Профит" представило ООО "Империал Менеджмент" свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Престиж Профит" и кадастровый план земельного участка.
Ссылаясь на ст. 2 ФЗ РФ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними", ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.00 г., просит в иске отказать.
Исследовав материалы дела и представленные документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, а доводы ответчиков не могут быть приняты судом по следующим основаниям.
9 июня 2001 г. главой города Троицка принято постановление N 410, п.1 которого прекращено право бессрочного (постоянного) пользования на часть земель Центра медико-психологической реабилитации и оздоровления беженцев и вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" площадью 12 га.
Суд считает, что указанное постановление не соответствует законодательству, нарушает права истцов и поэтому подлежит признанию недействительным по следующим основаниям.
Как указано в постановлении, оно принято на основании ст. 2; п. 1, 6 ст. 3 Закона МО "О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области". В соответствии с п. 1 ст. 3 данного закона право постоянного пользования земельным участком прекращается в случае добровольного отказа от земельного участка или от его части.
Арбитражный суд считает, что письмо директора Центра N 40 от 29.03.01 г. в адрес Главы города Троицка Найденова В.Н. не может рассматриваться как отказ от земельного участка, поскольку руководитель данного учреждения в соответствии с п. 1 ст.298 ГК РФ не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за учреждением имуществом.
Согласно п.6 ст. 3 Закона МО "О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области", право постоянного пользования земельным участком прекращается в случае не использования в течение трех лет земельного участка или его части, за исключением случаев стихийных бедствий.
Как следует из заключения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Троицка N 78 от 21.03.01г., послужившего одним из оснований принятия оспариваемого постановления, изъятый у Центра земельный участок площадью 12 га, предоставленный для организации зоны отдыха с правом вырубки отдельных деревьев под габариты зданий, Центром не освоен и не используется с 1983 г.
Данное утверждение не соответствует действительности, поскольку постановлением главы г.Троицка N 165 от 17.03.94 г. Центру медико-психологической реабилитации и оздоровления беженцев и вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" Федеральной миграционной службы России, правопреемником которого является первый истец (п.1.9. Устава от 13.08.01г.), предоставлен земельный участок площадью 269271 кв. м в бессрочное (постоянное) пользование для оздоровительных целей, а не для организации зоны отдыха (рекреационных целей).
На основании данного постановления Центру выдано свидетельство N 735 от 28.03.94 г. на право бессрочного пользования этим земельным участком. Указанные акты не предусматривали обязанность Центра как землепользователя организовывать на данном земельном участке зону отдыха, строить какие-либо здания и т.п.
При этом ни Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Троицка, ни городской администрацией не установлен факт не использования Центром этого земельного участка в оздоровительный целях в течение 3 лет, поскольку ранее проверок его использования не проводилось.
В связи с этим у Главы города Троицка отсутствовали как основания, так и право изымать у Центра земельный участок площадью 12 га.
5 июля 2001г. главой г.Троицка принято постановление N 475, которым ООО "Престиж Профит" предоставлен в аренду с правом выкупа до 04.07.2026г. ранее изъятый у Центра земельный участок площадью 117500 кв. м. под коттеджный городок. В соответствии с этим постановлением 05.07.01 г. администрацией города с ООО "Престиж Профит" заключен договор аренды с правом выкупа данного земельного участка.
Затем, 18 июля 2001 г., главой г.Троицка принято постановление N 501, которым земельный участок площадью 117500 кв. м с кадастровым номером 50:54:020110:0001 передан в собственность ООО "Престиж Профит". МОРП 23.07.01 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО "Престиж Профит" на этот земельный участок, о чем сделана запись регистрации N 50-01.54-2.2001-65.01. и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 АГ N 277505.
Данные постановления также не соответствуют законодательству, нарушают права истцов и поэтому подлежат признанию недействительными, а договор аренды с правом выкупа является ничтожной сделкой по следующим основаниям.
Вопреки требованиям ст.28 Земельного кодекса РСФСР перед отводом земельного участка ООО "Престиж Профит" под строительство, материалы предварительного согласования не оформлялись и не утверждались главой города. До настоящего времени эти материалы в установленном порядке не оформлены и не утверждены.
В нарушение п.2 Указа Президента РФ 1263 от 26.11.97 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участок, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды" земельный участок, находящийся в пределах черты г.Троицка, предоставлен ООО "Престиж Профит" под коттеджную застройку в аренду с последующим его выкупом без проведения конкурса.
Кроме того, последующая приватизация данного земельного участка (его выкуп) произведена ООО "Престиж Профит" с нарушениями требований ст. 217 ГК РФ, в соответствии с которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Пунктом 1 постановления Губернатора Московской области N 92-ПГ от 22.03.00 г. "О распоряжении землями, находящимися в государственной собственности на территории Московской области", приостановлены полномочия глав муниципальных образований в части распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, в том числе землями, предоставленными под объекты, находящиеся в федеральной собственности. По этой причине глава города превысил свои полномочия, изъяв спорный земельный участок у Центра, а затем предоставив его ООО "Престиж Профит" в аренду с последующей передачей в собственность.
Решениями Комитета по земельным ресурсам и землеустройству МО NN 3, 4, 5, от 11.10.01 г. постановления Главы г.Троицка N 410 от 09.06.01г., N 475 от 05.07.01г. и N 501 от 18.07.01г. приостановленные как неправомерные и противоречащие земельному законодательству.
Кроме того, согласно письму N 08-12/4 от 13.10.01г. Департамента природных ресурсов по Центральному региону Министерства природных ресурсов РФ спорный земельный участок в соответствии со ст. 133 Лесного кодекса РФ относится к лесам, расположенным на землях городских поселений. Этой нормой ЛК предусмотрено, что такие леса предназначены для отдыха населения, проведения культурно-оздоровительных и спортивных мероприятий, а также для сохранения благоприятной экологической обстановки. В них запрещается осуществление лесопользования, несовместимого с назначением этих лесов.
Статьей 10 данного кодекса установлено, что леса, расположенные на землях городских поселений (городские леса), в лесной фонд не входят. В соответствии со ст. 12 Кодекса нахождение в обороте участков этих лесов и прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено данным Кодексом. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускается.
На основании ч.2 ст.24 Кодекса лесопользователь в случаях и на условиях, которые определены лесным законодательством, вправе с согласия собственника передать право пользования участком леса, не входящего в лесной фонд, лицу, не являющемуся его правопреемником, в соответствии с договором. Право пользования участком леса, не входящего в лесной фонд, может переходить только к одному лицу при условии сохранения цели использования этих участков, наличия у правопреемника необходимых средств для их осуществления, а при необходимости и лицензии на осуществление соответствующей деятельности.
Таким образом, спорный земельный участок мог перейти лишь в пользование ООО "Престиж Профит" по договору с ГУ "Центр медико-психологической реабилитации вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" и при наличии согласия на то его собственника.
При указанных обстоятельствах договор аренды спорного земельного участка с правом выкупа N 85 от 05.07.01 г., заключенный между ООО "Престиж Профит" и муниципальным образованием "Город Троицк Московской области", в соответствии со ст. 112 Лесного кодекса РФ является ничтожным как сделка, совершенная с нарушением лесного законодательства.
На основании ст. 24, 25 ЗК РСФСР изъятие земель зеленых зон (к которым относятся городские леса) для государственных и общественных нужд допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Статья 133 ЛК РФ относит к городским лесам леса, предназначенные для отдыха населения, проведения культурно-оздоровительных и спортивных мероприятий, а также для сохранения благоприятной экологической обстановки. Исходя из особого назначения этих лесов, Земельный кодекс РСФСР допускает их изъятие только для государственных и общественных нужд. Тем самым обеспечивается защита публичного интереса. Изъятие указанной категории земель для нужд отдельных физических и юридических лиц при отсутствии в законе исключительных условий для этого влечет нарушение прав и законных интересов других лиц, а также государства в целом.
В нарушение данных правовых норм изъятие спорного земельного участка в пользу ООО "Престиж Профит" произведено главой г. Троицка для целей, не предусмотренных ст. 24 ЗК РСФСР.
Согласно ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, земельный участок для индивидуального жилищного и иного малоэтажного строительства мог бы быть предоставлен ООО "Престиж Профит" исключительно в жилой зоне населенного пункта. В нарушение данной нормы земельный участок предоставлен ООО "Престиж Профит" под указанные цели в рекреационной зоне, к которой ст.45 Градостроительного кодекса РФ отнесены городские леса и где не допускается строительство объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного значения.
Постановлением главы г. Троицка N 165 от 17.03.01 г. Центру медико-психологической реабилитации и оздоровления беженцев и вынужденных переселенцев "Ватутинки-1" спорный земельный участок предоставлен в бессрочное (постоянного) пользование для оздоровительных целей. Данное целевое назначение этого земельного участка указано также в свидетельстве на право бессрочного пользования им N 735 от 28.03.94г.
Согласно ст. 76 Земельного кодекса РФ на землях оздоровительного назначения запрещается любая деятельность, противоречащая их назначению. Земли, занятые лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии.
Пунктом 2 Указа Президента РФ N 631 от 14.06.92 г. "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлении гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности", установлено, что не подлежат продаже в том числе и земли оздоровительного назначения. В связи с этим указанный земельный участок не подлежал выкупу ООО "Престиж Профит" в собственность.
По имеющемуся в материалах дела заключению профессора факультета Почвоведения МГУ им. М.В.Ломоносова Карпического Л.О., акту экспертной оценки от 27.09.01 г. и экспертизе Института Лесоведения от 15.10.01 г. застройка спорного земельного участка приведет к неблагоприятным экологическим последствиям. Статьями 36, 37 Закона РСФСР "Об охране окружающей природной среды" установлено, что перед принятием хозяйственного решения, осуществление которого может оказывать вредное воздействие на окружающую природную среду должна проводится государственная экологическая экспертиза. В нарушение вышеназванных правовых норм перед принятием постановления главы г. Троицк N 410 от 09.06.01г. "О прекращении права бессрочного (постоянного) пользования на части земель Центра МПРОБВП "Ватутинки-1"", N 475 от 05.07.01 г. "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Престиж Профит"" и N 501 от 18.07.01г. "О передаче в собственность земельного участка ООО "Престиж Профит"" государственная экологическая экспертиза не проводилась.
Факт использования ГУ "Центр медико-психологической реабилитации вынужденных переселенцев "Вкатутинки-1" спорного земельного участка в соответствии со своим целевым назначением (для оздоровительных целей) подтверждается Актом экспертной оценки от 27.09.01 г. и экспертизой Института Лесоведения от 15.10.01 г. Тем самым, опровергаются выводы администрации г. Троицка о якобы не использовании этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением более 3 лет.
Пунктом 2 решения Городской думы г. Троицк N 267/60 от 14.10.99 г. установлено, что до утверждения в установленном законом порядке генерального плана г. Троицка решения по размещению объектов хозяйственной деятельности и выделению земельных участков под застройку юридическим и физическим лицам принимаются администрацией г.Троицка только после утверждения Городской думой целевого назначения указанных земельных участков. При выделении земельного участка ООО "Престиж Профит" под коттеджную застройку данное требование городской администрацией соблюдено не было.
При предоставлении земельного участка ООО "Престиж Профит" администрацией г.Троицка нарушено требование п.2.2.5 Закона Московской области "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области", согласно которому предоставление земельных участков для объектов нового строительства любого назначения, не предусмотренных ранее разработанной и утвержденной в установленном порядке градостроительной проектно-планировочной документацией, допускается только на основании соответствующего технико-экономического обоснования и предоставления заказчиком положительных заключений о согласовании указанного строительства или реконструкции от областных надзорных органов: комитета по экономике, комитета по земельным ресурсам и землеустройству Главархитектуры, Мособлкомприроды, Госсанэпиднадзора, Мособлкомвода.
В силу ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Муниципальное образование "Город Троицк МО" не является собственником земли в пределах границ города, и утверждение ответчиков в отзыве на исковое заявление о том, что земля является муниципальной собственностью, не состоятельно.
Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" земля не была включена в состав муниципальной собственности.
В соответствии со ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Документа о регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок ответчиками не представлено. Напротив, в выписке из реестра, представленной МОРП, указан субъект права собственности - РФ.
На основании изложенного арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.124-127, 132, 134, 135 АПКРФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать недействительными
- постановление главы г.Троицка N 410 от 09.06.01 г. "О прекращении права бессрочного (постоянного) пользования на части земель Центра МПРОБВП "Ватутинки-1",
- постановление главы г.Троицка N 475 от 05.07.01г. "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Престиж Профит",
- постановление главы г.Троицк N 501 от 18.07.01г. "О передаче в собственность земельного участка ООО "Престиж Профит",
- государственную регистрацию Московской областной регистрационной палатой права собственности ООО "Престиж Профит" на земельный участок с кадастровым номером 50:54:020110 (запись регистрации N 50-01.54.-2.2001-65.01 от 23.07.01г.) и свидетельство о государственной регистрации права серия 50 АГ N 277505.
Признать ничтожной сделку - договор аренды земельного участка с правом выкупа N 85 от 05.07.01 г. и применить последствия ее ничтожности в виде двухсторонней реституции, обязав ООО "Престиж Профит" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:54:020110, а Муниципальное образование "Город Троицк Московской области" возвратить ООО "Престиж Профит" выплаченную выкупную сумму в размере 4700000 руб.
Взыскать с ООО "Престиж Профит" в доход Федерального бюджета 1000 руб. госпошлины.
Председательствующий
СУДЬЯ Р.П.КОЗЛОВ
СУДЬИ В.И.АНТОНОВ, Е.В.БИРЮКОВА
...А куплен законно?..
Обращает на себя внимание, что в окончательном решении никак не фигурирует фирма-перекупщик - "Империал-Менеджмент". Мы попросили прокомментировать ситуацию прокурора города А.М.Мохова. Вот что он нам рассказал по телефону. Данное решение приняла коллегия Арбитражного суда, которая занимается проверкой законности актов органов власти. (Нетрудно заметить, что в данном случае все акты признаны незаконными.) Экономические же вопросы рассматривает другая коллегия суда. Она приняла свое решение несколькими днями позже (редакция вторым решением пока не располагает), и, по неофициальным данным, в иске прокуратуры области к "Империал-Менеджмент" отказано, т.е. фирма, перекупившая участок за один день до его ареста, признана добросовестным покупателем. У истца есть месяц, чтобы подать апелляцию. Так же, кстати, как и у ответчиков по опубликованному решению. До рассмотрения апелляций решения в силу не вступают.
Удивительная получается ситуация: в нашей стране, видимо, можно продать все что угодно (включая "Мерседес" соседа), только надо, чтобы первый покупатель сразу перепродал вещь, машину, землю второму, "добросовестному" покупателю. И все будет шито-крыто.
